Năm 2002 tôi có mua một mảnh đất 200m2 ở Bình Hưng Hòa B, Q.Bình Tân, TP.HCM. Do chủ quan nên lúc đó tôi chỉ mua bán bằng giấy tay, không có xác nhận của chính quyền xã. Giấy tay gồm hai bản mua bán viết bằng giấy A4, một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đất, CMND photo của chủ đất.

Nay được biết hợp đồng mua bán bằng giấy tay có thể bị vô hiệu và hai bên phải trả cho nhau những gì đã nhận. Tôi muốn hỏi giá tiền đất mà chủ đất phải hoàn trả cho tôi khi hợp đồng bị vô hiệu tính bằng giá thị trường tại thời điểm tòa giải quyết, hay chỉ tính bằng giá mà tôi và chủ đất đã thỏa thuận từ trước?

Hiện giá trị miếng đất của tôi tại thời điểm này tăng lên rất nhiều lần so với lúc mua (đất đã được quy hoạch thành khu dân cư không bị giải tỏa, và khi bán cho tôi chủ đất đã có sổ đỏ chủ quyền rõ ràng, không có tranh chấp). Mong chuyên mục hồi âm sớm. (dang nguyen)

Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

Theo những thông tin bạn cung cấp, tôi hiểu bạn đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh đất (có giấy chứng nhận) vào năm 2002 bằng giấy tay và đến nay vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 2 điều 50 Luật đất đai, khoản 1 điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, nếu được UBND xã xác nhận không có tranh chấp thì đất của bạn sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp người chủ cũ vẫn còn giữ giấy chứng nhận và không nộp cho cơ quan có thẩm quyền thì bạn vẫn sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận theo khoản 2 điều 11 nghị định 84/2007/NĐ-CP.

Mặt khác, nếu có tranh chấp phát sinh trong trường hợp này thì tòa án sẽ buộc các bên hoàn thiện hình thức (có chứng nhận của công chứng) của hợp đồng chuyển nhượng nói trên trong một thời hạn nhất định. Vì theo quy định tại điều 689 Bộ luật dân sự, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng chứng nhận.

Nếu hết thời hạn đó mà hợp đồng vẫn chưa được công chứng chứng nhận thì hợp đồng đó mới bị tuyên là vô hiệu - điều 134 Bộ luật dân sự. Và hệ quả là các bên phải khôi phục cho nhau tình trạng ban đầu, trao trả cho nhau những gì đã nhận (điều 137 Bộ luật dân sự).

Lúc này, trên nguyên tắc người chủ cũ sẽ phải hoàn trả bạn số tiền đã nhận của bạn trước đó, đồng thời bạn phải hoàn trả cho người chủ cũ quyền sử dụng mảnh đất nói trên.

Tuy nhiên, điều 137 Bộ luật dân sự cũng có quy định: “Bên nào có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Bên có lỗi trong trường hợp này được xác định là bên không chịu đến công chứng để yêu cầu công chứng chứng nhận hợp đồng. Nghĩa là nếu chủ cũ có lỗi (không thực hiện việc công chứng hợp đồng) thì bạn sẽ được bồi thường thiệt hại. Thiệt hại lúc này có thể là chênh lệch giữa số tiền bạn đã mua đất với số tiền theo định giá (thị trường) tại thời điểm mà tòa án xét xử.

Nói cách khác, trong trường hợp này bạn nhận lại một số tiền tương đương giá trị lô đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử.

Thân ái chào bạn.

(Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG

www.shlaw.vn)