Có một hiện tượng khá lạ lùng đang diễn ra trên thị trường Việt Nam, cụ thể là Hà Nội trong giai đoạn cuối 2009. Trong khi giá vàng, giá USD đang leo thang chóng mặt và liên tục thiết lập những mốc, những "đỉnh" xưa nay chưa từng thấy thì một thị trường nhạy cảm với thời cuộc không kém là địa ốc lại đang dịch chuyển theo chiều ngược lại.

Sau một năm gần như luôn "sốt nóng", bắt đầu từ tháng 11/2009 giá nhà đất Hà Nội bỗng dưng lạnh ngắt. Người ta đang nói đến hiện tượng "quả bóng xì hơi" trong lĩnh vực bất động sản sau nhiều tháng được bơm căng một cách bất thường.

Một đằng là đỉnh cao, một đằng là vực sâu

Chẳng nói đâu xa, trên thực tế, cách đây chỉ khoảng trên dưới một tháng, người ta vẫn được chứng kiến sự leo thang chóng mắt của giá đất Hà Nội. Trong tháng 10/2009, cơn sốt đất phía Tây thành phố chạy dọc theo tuyến đường Láng - Hòa Lạc kèm đất ven cầu Vĩnh Tuy, Nhật Tân với mức tăng 20 - 30% càng khiến thị trường nhà đất sôi sục.

Một vài ví dụ: khu chung cư Xa La giá gốc từ 13,5 triệu đồng/m2 chênh khoảng 140 triệu mỗi căn. Dự án Mê Linh Vĩnh Phúc giá gốc 6,5 triệu đồng giờ được đẩy lên tới xấp xỉ 10 triệu đồng/m2, Chung cư Văn Khê giá gốc 14,5 triệu đồng/m2 nay chênh lệch đến 100 triệu đồng mỗi căn, tòa nhà Hemisco giá gốc 13,5 - 14,5 lên đến 18 - 19 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, có những khu đô thị mới như Vườn Cam, Vân Canh (Hoài Đức) mặc dù hầu hết chưa được công ty mẹ là "tổng HUD" ký hợp đồng giao dịch chính thức nhưng theo nhiều nguồn thông tin thì những ô đất trong các thửa liền kề có diện tích 100m2 "giá miệng" do "cò" (hoặc công ty thứ cấp) phát ra cũng không dưới 15 - 16 triệu đồng/m2. Mua 1 "cặp" gồm mánh trước và sau (tổng cộng 200m2) riêng số tiền chênh lệch cũng đã lên tới 500 - 600 triệu đồng. Điều đáng nói, hầu như mới chỉ có trên sơ đồ nhưng lượng đăng ký mua đã hết veo từ hồi tháng Tư, tháng Năm. Ở các lô đất biệt thự có diện tích 300m2 "bớt nhiệt" hơn nhưng cũng đã được xí phần hầu hết.

Trong khi người tiêu dùng thực sự đang như lạc vào mê hồn trận của giá, của những tin đồn chẳng biết đâu mà lần thì đùng một cái bắt đầu từ đầu tháng 11/2009, giá nhà đất tại Hà Nội tự dưng tuột dốc nhanh chóng. Một loạt dự án đình đám trở thành tâm điểm của thị trường hồi tháng 10 đến nay đã bắt đầu chững lại và "đao". Hàng loạt các dự án đất nền một thời hút khách với giá tăng chóng mặt giờ lơ lửng không lên không xuống.

Tiêu biểu là dự án Cienco 5, kể từ đầu tháng vẫn giữ giá 11 - 11,5 triệu đồng/m2. Geleximco ở mức 32,5 triệu đồng. Phân khúc chung cư cũng rơi vào trạng thái tương tự. Một loạt khu gây sức hút lên thị trường trong tháng trước đã nhanh chóng rơi vào trạng thái bão hòa. Người mua không còn sẵn sàng dốc tiền chi trả những khoản chênh lớn cho các suất trao tay, tiêu biểu phải kể đến chung cư Dương Nội, giá từng chênh với gốc khoảng 200 triệu đồng, qua hai đợt chào bán mức chênh chỉ còn 50 - 60 triệu đồng.

Nhiều trường hợp khách hàng bán tháo để thu hồi vốn. Khu đô thị Đại Mỗ thuộc huyện Từ Liêm - Hà Nội, trước độ chênh 150 - 200 triệu đồng này chỉ còn khoảng 40 - 50 triệu mỗi căn. No5 Đông Nam Trần Duy Hưng chênh khoảng 1,2 tỷ đồng, nay hạ nhiệt chỉ còn một nửa...

Thị trường nhà đất Hà Nội bất thường

Thực ra, đây không phải là lần đầu tiên trong năm 2009, thị trường nhà đất Hà Nội rơi vào trạng thái hạ nhiệt đột ngột. Còn nhớ hồi đầu tháng 9/2009 cũng đã diễn ra tình trạng "hạ sốt" tương tự, vì vậy mặc dù hiện tượng "lạnh" trở lại vào thời điểm cuối năm tuy là một "sự lạ" của thị trường địa ốc trong nhiều năm gần đây chỉ càng chứng tỏ thêm một điều: thị trường bất động sản Hà Nội đang ở vào một giai đoạn bất thường, đỏng đảnh rất khó lường.

Lý giải hiện tượng này, có nhiều ý kiến khác nhau, mà xét đến cùng lý do nào cũng có lý (!?). Ví như sau một thời điểm đầu cơ, cuối năm các "nhà đầu tư" cần xả hàng, trước đây sức tăng quá nóng, giá đất bị đẩy lên cao đến 30 - 40%, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người. Khách hàng buộc phải nghe ngóng, chờ giá đất giảm mới đầu tư. Số khác lướt sóng, buộc phải bán tháo khi đến kỳ hạn góp vốn. Hoặc Ngân hàng Nhà nước vừa chỉ đạo các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay chứng khoán, bất động sản... làm tâm lý nhà đầu tư xao động. Trước sức tăng quá nóng của thị trường địa ốc, việc thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước gây ra hiện tượng hãm cung tiền, vốn đổ vào bất động sản bị hạn chế.

Tuy nhiên, sự lên xuống, "nóng, lạnh" bất thường liên tục của thị trường nhạy cảm này chỉ trong một năm qua nếu bỏ qua những yếu tố trục lợi (kiểu đầu cơ, găm hàng) của một số đối tượng, về cơ bản đã cho thấy bản chất của vấn đề này nằm ở chỗ: đó là những bất cập trong việc thực thi các công cụ điều tiết thị trường ở tầm vi mô của những cơ quan chức năng.

Bất cập này đã từng thể hiện trong các năm trước và nay lại tái diễn do: thứ nhất, hệ thống cơ chế chính sách chúng ta để quản lý thị trường còn nhiều bất cập, nhiều điểm mang tính chất ràng buộc gây phiền hà cho doanh nghiệp và người dân. Đầu tư vào bất động sản còn mang tính chất phong trào và theo tin đồn, nhận định về thị trường bất động sản hầu hết phụ thuộc vào cảm tính do thiếu những thông tin về thị trường BĐS của các cơ quan nhà nước đưa ra. Vấn đề "cung - cầu" hàng hóa bất động sản đang trong tình trạng mất cân đối, "cung" thiếu so với "cầu". Điều này dẫn tới trong một thời gian dài, giá cả bất động sản, nhất là đối với giá nhà ở luôn đứng ở mức cao vượt quá khả năng chi trả của người dân, đôi khi dẫn tới các cơn sốt của thị trường, gây bất lợi, thiệt thòi cho người có nhu cầu thực sự về bất động sản để sử dụng.

Thêm nữa, đến nay, công cụ được xem là rất hữu dụng để điều tiết thị trường địa ốc là đề án Luật Thuế nhà đất dù đã được chỉnh sửa nhiều lần nhưng có vẻ như "tính khả thi" không cao lắm, chưa hạn chế được đầu cơ, lại không giúp hạ nhiệt được khi thị trường cực nóng.

Đầu tư vào bất động sản còn mang tính chất phong trào và theo tin đồn, nhận định về thị trường bất động sản hầu hết phụ thuộc vào cảm tính do thiếu những thông tin về thị trường BĐS của các cơ quan nhà nước đưa ra.

Lời kết

Như vậy, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh trong thời gian tới, Nhà nước cần hoàn thiện, bổ sung các văn bản pháp lý hoặc ban hành mới chính sách về quản lý thị trường bất động sản sao cho sát với thực tế hơn, thể chế hóa các bộ luật đất đai, luật xây dựng, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS... đồng thời tạo ra cơ chế chính sách để tạo cho doanh nghiệp bất động sản hướng tới các đối tượng như người có thu nhập trung bình và thấp, tăng nguồn "cung" để thỏa mãn "cầu" của thị trường.

Một vấn đề cơ bản của thị trường bất động sản là vốn nên rất cần những chính sách phù hợp của Chính phủ tùy từng thời kỳ phát triển kinh tế. Ví như gói đầu tư về nhà ở xã hội cho thị trường bất động sản được công bố từ cuối quí III/2009 là một dẫn chứng.

Tuy nhiên, thiết lập được hành lang pháp lý để điều chỉnh, điều tiết thị trường địa ốc không hề đơn giản và cần phải có thời gian. Ví như Dự thảo Luật thuế nhà đất hiện đang được lấy ý kiến tại Quốc hội kỳ này, sẽ tiếp tục phải trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 7 (dự kiến tháng 5/2010) và nếu được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực vào đầu năm 2011. Như vậy, ít ra thì phải một năm nữa thị trường địa ốc Hà Thành mới có thêm giải pháp mạnh để bình ổn, còn hiện nay thì cứ phải chịu cảnh hết "nóng rẫy" lại đến "rét run"...

(Theo Tiêu Dùng)