Sau khi lập gia đình, gia đình bên vợ có cho vợ chồng tôi một lô đất nông nghiệp diện tích 1.300 m2 tại thôn Nghĩa Đức (nay là P.Nghĩa Trung, thị xã Gia Nghĩa, huyện Đăk Nông, tỉnh Đăk Nông), có xác nhận của UBND thị trấn ngày 1-1-2005. Vợ chồng tôi đã lên Phòng Địa chính huyện Đăk Nông làm thủ tục chuyển đổi mục đích và tách sổ để xây dựng nhà ở, nhưng cán bộ địa chính bảo lô đất trên không được chuyển mục đích, tách sổ do nằm trong quy hoạch của tỉnh Đăk Nông (thành lập 1-1-2004).

Đến thời điểm 1-2-2009, thấy chỗ lô đất trên vẫn chưa làm gì tôi lại lên UBND thị xã Gia Nghĩa xin làm thủ tục chuyển đổi mục đích và tách sổ để xây dựng nhà thì vẫn được trả lời là không được, cũng với lý do trên. Quá bức xúc về chỗ ở trong khi gia đình gặp rất nhiều khó khăn và phải  thuê nhà trọ ở hơn 4 năm trời, tôi đã làm tờ trình lên UBND phường xin được xây dựng tạm một ngôi nhà 40m2 để ở.

Không được UBND phường trả lời tôi đành xây dựng liều, đến ngày 14-3-2010 tôi lại lên UBND thị xã xin làm thủ tục chuyển đổi mục đích và tách sổ thì cũng được trả lời không được.

Xin hỏi trường hợp của vợ chồng tôi có đủ điều kiện chuyển đổi mục đích và tách sổ hay không? Thời gian quy hoạch theo quy định là bao nhiêu năm? Nếu bị giải tỏa gia đình tôi có được cấp đất tái định cư hay không (chúng tôi hiện không còn đất và chỗ nào để ở)? Chúng nên làm gì bây giờ? (Nguyen Thi Thum)

Luật sư Phạm Đình Sơn trả lời:

Về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ khoản 3, Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ, thì một trong những căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Nếu chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ khoản 1, Điều 11 Luật Đất Đai, thì việc sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Căn cứ vào các quy định nêu trên, thửa đất của ông/bà muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất làm nhà ở thì trước đó thửa đất phải được quy hoạch làm nhà ở. Nếu thửa đất nêu trên được quy hoạch vào mục đích sử dụng khác, thì thửa đất này không đủ điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở.

Theo thư trình bày, ông/bà cho biết thửa đất nêu trên nằm trong quy hoạch, nhưng không nói rõ quy hoạch gì. Để biết rõ thửa đất của ông/bà được quy hoạch sử dụng vào mục đích gì, ông/bà có thể làm đơn yêu cầu UBND huyện nơi có đất cung cấp thông tin về quy hoạch của thửa đất nêu trên, nếu thửa đất nêu trên được quy hoạch làm nhà ở thì ông/bà có thể lập thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thành đất làm nhà ở.

Về thời hạn quy hoạch

Căn cứ Điều 29 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ, đối với diện tích đất để thực hiện dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thì Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ này hay kỳ tiếp theo, nếu sau 3 năm chưa thực hiện.

Đối với diện tích đất thực hiện các công trình, dự án đầu tư phục vụ phát triển kinh tế, xác định được nhà đầu tư vào năm cuối của thời hạn 3 năm, thì Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải công bố điều chỉnh hay hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất.

Ngoài các trường hợp nêu trên, Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải công bố kế hoạch sử dụng đất đã được xác định, phải thu hồi hay phải chuyển mục đích sử dụng đất nếu sau 3 năm công bố quy hoạch mà không thực hiện.

Về việc cấp đất tái định cư khi bị giải tỏa đất

Theo hướng dẫn tại Điều 8 Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 1-10-2009, thì về nguyên tắc, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở̀ được bố trí tái định cư trong một số trường hợp.

Về trường hợp của ông/bà, thửa đất của ông/bà là đất nông nghiệp, do đó, khi Nhà nước thu hồi sẽ bồi thường, hỗ trợ theo quy định về đất nông nghiệp. Vì vậy, đặt ra vấn đề cấp đất tái định cư cho ông/bà khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp là không phù hợp.

Tuy nhiên, nếu ông/bà thực sự có khó khăn về chỗ ở, thì khi Nhà nước giải tỏa để thực hiện dự án, ông/bà có thể đề nghị với cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường, tái định cư xem xét để ông/bà nhận nền đất tương ứng với số tiền mà ông/bà được bồi thường, UBND cấp tỉnh tùy theo tình hình của địa phương mình sẽ có phương án giải quyết cụ thể cho từng dự án.

Trân trọng,

(Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
luatquocan.vn)