Câu hỏi trên có vẻ sẽ gây phiền lòng không ít cho giới đầu tư địa ốc, nhất là các doanh nghiệp BĐS đang ngồi trên đống lửa với gánh nợ nần chồng chất cùng khoản trả lãi vay ngân hàng.

Tiền tiết kiệm đi đâu?

Quả thực, chứng khoán đã mở màn cho trào lưu lao dốc vào ngày 16/9/2011 sau khi lập mô hình hai đỉnh lành ít dữ nhiều. Không khí hy vọng xen hồ hởi đã mau chóng bị thị trường này dập tắt bằng chuỗi phiên giao dịch quay trở lại xu hướng giảm dần thanh khoản. Tính đến nay, thời gian điều chỉnh đã khá đủ lâu để tâm lý nhà đầu tư gần chạm đến ngưỡng tới hạn báo tháo. Dòng tiền tiết kiệm từ ngân hàng dù đã chớm tín hiệu chuyển sang cổ phiếu, nay bị khựng lại khi không công ty chứng khoán nào dám xác nhận 65 điểm đã là vùng đáy dài hạn của thị trường.

Đúng một tuần sau khi thị trường chứng khoán đổ dốc, giá vàng trong nước cũng tiếp bước. Nhưng còn nguy hiểm hơn đà suy giảm của chứng khoán mà đã quá quen thưộc với nhà đầu tư, thị trường vàng có nhiều lý do hơn hẳn để bùng vỡ bong bóng.

Ngược hẳn với mặt bằng giá cổ phiếu đã rơi về vùng quá thấp, vàng đã lập đỉnh vào đầu tháng 9/2011 với giá quá cao - gấp gần 4 lần so với đầu năm 2008. Bong bóng vàng là hình ảnh đã được nhiều người hình dung ra, nhưng vẫn có không ít nhà đầu tư kỳ vọng vào... suy thoái, thế nên lực cầu lớn vẫn tồn tại khi giá vàng tạo vùng đỉnh giăng ngang.

Một phần viễn tượng suy thoái kinh tế đã được các công ty kinh doanh vàng tạo nên. Ai cũng biết vàng chỉ thích hợp để tăng giá trong bối cảnh người dân chịu điêu đứng bởi lạm phát. Thế nên, trong mấy tuần qua, khối doanh nghiệp kinh doanh vàng đã có đủ thời gian và điều kiện giá cao để xả đến hai chục tấn vàng, trong đó có cả số vàng được nhập khẩu giá rẻ từ quốc tế để bán giá cao tại nội địa - một cú áp phe chót trước khi buông cho thị trường rơi thẳng đứng.

Ai sẽ có đủ can đảm bắt dao rơi khi giá vàng liên tục giảm mạnh hai phiên ngày 24 và 26/9, trong thế giá trong nước vẫn còn cao so với giá thế giới? Cái thông lệ tâm lý ở Việt Nam lại thật trớ trêu, chỉ thích đổ xô mua khi giá tăng vọt, còn khi giá giảm mạnh thì lại chần chừ, cho là giá còn giảm nữa, sâu hơn nhiều nữa.

Kể ra suy diễn của người đời về xu hướng vàng giảm mạnh không phải không có cơ sở. Lúc này đây, những người dân vốn trước đây ít quan tâm đến biến động của giá vàng trên thế giới lại bắt đầu sưu tầm những bài nhận định của các tổ chức phân tích quốc tế về khả năng mất mát của giá vàng. Độ mất mát 10% đã qua, vậy sắp tới 1.600 USD/oz hay 1.500 USD/oz có phải là ngưỡng chống đỡ hiệu quả? Hay vàng còn rơi tiếp, rơi tự do như chính nó phải như vậy trong cú nổ bong bóng?

Tâm lý chờ đợi giá vàng giảm tiếp cũng sẽ khiến cho dòng tiền tiết kiệm ngần ngại nhảy vào bắt đáy vàng. Khác hẳn với Hà Nội, hiện tượng này lại một lần nữa tái hiện ở TP.HCM khi không có cảnh đuổi bắt giá vàng rơi tại các tiệm kinh doanh vàng miếng. Còn nếu vàng xuống mạnh nữa, tâm lý chờ đợi có thể chuyển sang trạng thái sợ hãi - biết đâu vàng nổ bong bóng thực sự thì sao?

Đã có sự xác nhận về việc tiền tiết kiệm không chảy vào kênh chứng khoán, và đang có xác nhận về dòng tiền này có xu hướng án binh bất động với vàng. Với những xác nhận như thế, tiền tiết kiệm sẽ đi đâu? Câu trả lời thật đơn giản: khi không còn kênh đầu tư nào đáng giá thì tiền tiết kiệm đã ở đâu thì sẽ ở nguyên đó, tức nằm lì trong ngân hàng. Có chăng, chỉ là hiện tượng dịch chuyển tiền từ ngân hàng nhỏ sang ngân hàng lớn cho an toàn hơn mà thôi.

Còn thị trường BĐS thì sao?

Cùng với ngân hàng, thị trường BĐS đã trở nên một kênh chia vốn tiết kiệm trong những ngày qua. Cùng với đà lao dốc của chứng khoán và tiếp tới là vàng, BĐS và ngân hàng đang đóng vai trò "ngư ông đắc lợi", đơn giản vì đây là hai khu vực, nếu không được xem là kênh sinh lợi thì chí ít cũng đang khá ấn tượng về dáng dấp người bảo hộ an toàn.

Thời điểm 7/9/2011 có thể được đánh giá là ngày tạo nên bước ngoặt đối với thị trường BĐS về giao dịch. Nhưng khi nói về thị trường BĐS thì cũng nên phân tách cho rõ từng khu vực. Với thị trường BĐS Hà Nội, sau chuỗi thời gian 4 tháng suy giảm liên tục với tỷ lệ âm 20-25%, phần lớn người giữ đất và căn hộ không còn thái độ bán tháo nữa. Thay vào đó là tâm trạng chờ đợi, hy vọng vào sự kéo giảm mặt bằng lãi suất sẽ giúp nâng đỡ mặt bằng giá nhà đất. Tuy nhiên cũng như thị trường BĐS Đà Nẵng, ở Hà Nội lượng giao dịch vẫn nhỏ giọt, chưa có bất kỳ biểu hiện nào về dòng tiền nóng tham gia bắt đáy như thời kỳ 2009-2010, ngoại trừ gần đây dự án Vân Canh bị làm giá nhưng giao dịch rất thấp.

Trong khi đó, thị trường BĐS khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM và Bình Dương, đã hoàn chỉnh những dấu hiệu ban đầu cho sự phục hồi. Cơ sở cho những dấu hiệu đó là khung chính sách về thị trường BĐS được ban hành trong tháng 8/201, và quan trọng không kém là tỷ lệ lượng giao dịch trong tháng 9 đã tăng khoảng 10% so với tháng 8.

Vào tuần thứ 3 của tháng 9/2011, chỉ số BĐS của TP.HCM tăng 0,06% - tín hiệu tăng lại đầu tiên sau vài tháng trước đó giảm nhẹ rồi kéo ngang. Ở khu vực quận 2, tuy giao dịch vẫn khá thưa thớt, nhưng giá bán được treo khá cao, đang có chiều hướng nhích dần qua từng tuần. Khu vực này đang được kỳ vọng lớn vào việc dự án hầm Thủ Thiêm sẽ thông xe vào ngày 20/11/2011.

Còn quận 9, với tư cách là "đàn em" của quận 2 và luôn chịu tác động tăng/giảm giá từ quận 2 trong lịch sử những con sóng đất nền từ năm 2006 đến nay, đang được người mua để ở quan tâm hơn do giá đất và căn hộ thấp hơn khá nhiều so với quận 2. Theo đánh giá của một số văn phòng môi giới địa ốc, từ tuần đầu tháng 9 đến nay, lượng giao dịch ở địa bàn này đã tăng khoảng 10% và thị trường đất nền ở đây đang chuyển động ngầm về giá.

Trong khi đó, tình hình ở khu Nam TP.HCM, bao gồm các quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè, Bình Tân lắng đọng hơn. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn có chiều hướng tăng chậm, dù giá chưa tăng như quận 2. Khu vực này cũng là nơi tập trung đến 77% số lượng căn hộ các loại trên địa bàn TP.HCM, đang là một dấu hỏi đối với giới đầu tư khi tại nhiều dự án, từ năm 2009 đến nay mới chỉ có mức tăng giá khoảng 7-10%.

Khác biệt cơ bản với Hà Nội, TP.HCM và đặc biệt là một số dự án tại Bình Dương đang khá khả quan về giao dịch. Đường biểu diễn lượng giao dịch tại các khu vực này đang vượt khá cao so với đường giá, và cả hai đường đều đang đi lên theo dạng răng cưa.

Với những tín hiệu và dấu hiệu xuất hiện trên thị trường BĐS phía Nam từ đầu tháng 9/2011 đến nay, gần như chắc chắn là thị trường này sẽ không lao dốc theo các thị trường chứng khoán và thị trường vàng. Ngược lại, do tiếp nhận được sự hỗ trợ về chính sách và yếu tố dòng tiền, trong đó không chỉ dòng tiền tiết kiệm mà còn có thể tiền từ chứng khoán và vàng sẽ chảy qua, riêng thị trường BĐS TP.HCM và Bình Dương đang trong xu thế tăng trở lại.

Tại hai khu vực trên, một sự đột biến về giao dịch và giá có thể xảy ra ngay trong tháng 10/2011 là không nên loại trừ.