Đất “sổ đỏ” thường được xem là nơi chú chân an toàn của đồng tiền thì đến nay lại đang xuất hiện nhiều rủi ro khi giá giảm mạnh ở hầu hết các vùng ven Hà Nội.

Chuyện giảm giá nhà đất là chủ đề kéo dài khá lâu trên thị trường bất động sản một năm qua. Tuy nhiên, không phải nơi nào giá nhà ở cũng “lao dốc” theo như nhiều người hiểu. Thực trạng chung của thị trường nhà đất trong thời gian qua là sự đi xuống của giá bất động sản, tuy nhiên, mỗi khu vực, mỗi dự án lại có mức độ giảm tương đối khác biết nhau.

Bài viết này xin chỉ ra mức độ giảm giá khái quát nhất của từng khu vực qua khảo sát thực tế hiện nay và những nguyên nhân chính của sự giảm giá này trên thị trường Hà Nội.

Thiếu hạ tầng đẩy giá nhà đất giảm sâu

Qua khảo sát thực tế trên thị trường có thể thấy rõ những khu vực chưa có hạ tầng kỹ thuật, hạ tẫng xã hội phát triển và hoàn thiện thì giá nhà đất nơi đó giảm mạnh nhất trên thị trường trong thời gian qua. Thông thường là khu vực đang phát triển các dự án nhà ở mới ở vùng ven nội đô của Hà Nội. Trung bình một năm qua, giá nhà đất những nơi đây có mức giảm khá sâu khoảng 30%, cá biệt có dự án giảm tới 40-50%.

Một vài ví dụ cụ thể về giá đất nền tại một số dự án đang hình thành như Kim Chung Di Trạch, trước đây đất nền thuộc dự án này có mức giá giao dịch trên thị trường có thời điểm lên đến trung bình khoảng 45-55 triệu đồng/m2 cho ô có diện tích 100m2 mặt đường 12-13m thuộc khu đô thị, giá này phụ thuộc vào từng vị trí. Nhưng đến nay giá trung bình mà các nhà đầu tư thứ cấp đang chào bán chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2 đến 32 triệu đồng/m2, giảm một nửa so với trước.

Hay điển hình như dự án khác cũng nằm trong khu vực đang phát triển của thành phố là Thanh Hà Cienco 5, trước đây dự án này là tâm điểm của thị trường, giá có thời điểm được đẩy lên trên 40 triệu đồng/m2 nhưng nay giá chỉ còn dao đồng khoảng 25 triệu đồng/m2. Một số dự án khác cũng được xếp vào danh sách giảm giá sâu như An Khánh, Geleximco, Tân Tây Đô, Bắc 32,… nhưng ở những dự án trên hạ tầng có cải thiện hơn khi chủ đầu tư đã và đang xây thô và hoàn thiện nhiều nhà ở do đó giá nhà ở giảm ít hơn.

Đảo qua thị trường đất thổ cư ở một số vùng ven như Đông Anh, Đan Phượng, Sóc Sơn đã từng được đẩy giá lên gấp nhiều lần vào cuối năm 2010 đầu 2011. Nhưng đến nay đều rớt giá thê thảm. Chẳng hạn tại khu vực Đông Anh, mức giao dịch vào đầu năm ngoái ở một số xã dao động thường ở mức 40-50 triệu đồng/m2 nhưng đến nay loại đất này giảm mạnh chỉ còn khoảng 25 triệu đồng/m2. Hay tại Sóc Sơn, trước đây những mảnh đất được bán với giá 5-6 triệu đồng/m2 nay giảm xuống chỉ còn một nửa. Hầu hết giá đất tại vùng ven đều giảm sâu vài chục phần trăm.

Ở mảng căn hộ để bán, sự phát triển chóng mặt của các dự án nhà ở cao tầng trong 2 năm qua đã làm tăng một lượng cung căn hộ rất lớn trên thị trường. Chính điều này cũng đã tạo ra áp lực giảm giá đáng kể của căn hộ khi thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng.

Ông Phạm Trung Hà –TGĐ của Hòa Phát Land cho biết, nguyên nhân giảm giá bất động sản trong thời gian qua bắt nguồn song hành từ 2 yếu tố:

Thứ nhất, cơ sở hạ tầng ở những dự án mới còn yếu kém, trước đây khi nhà đầu tư lao vào mua bất động sản họ kỳ vọng sẽ cải thiện được cuộc sống tốt hơn sau vài năm ở những dự án đô thị mới hiện đại này khi nhận bàn giao nhà. Tuy nhiên, đến nay hầu như ở những dự án có thể nhận nhà như Bắc 32, Geleximco, Splendora, Hà Phong,…thì không những hạ tầng kỹ thuật còn yếu kém mà hạ tầng xã hội như bệnh viện, trường học, nhà hàng,...chưa có và không thể đáp ứng được nhu cầu.

Chính vì thế, giá trị sử dụng của bất động sản ở những nơi đó là không có. Khi chính sách thay đổi, mọi chuyện cũng đã thay đổi theo. Thị trường trở nên khó khăn hơn nhiều và không có thanh khoản. Giá bất động sản giảm giá mạnh, theo ghi nhận vào khoảng 30-40%. Bởi vì có những người chấp nhận bán với giá thấp để thoát “hàng” dẫn đến hệ lụy ồ ạt bán phá giá thị trường.

Cho đến nay thị trường không có thanh khoản nhiều nhà đầu tư đã bị mắc kẹt ở đây, họ ở cũng không được mà bán cũng không xong, cho thuê càng không thể.

Thứ hai, ngoài nguyên nhân về giá trị sử dụng của bất động sản không có thì nguyên nhân song hành với nó là áp lực về tài chính, hầu hết các nhà đầu tư khi đầu tư bất động sản ở giai đoạn nóng thường sử dụng đòn bẩy tài chính nên khi ngân hàng siết nợ thì buộc họ phải chấp nhận bán tài sản với giá thấp để trả ngân hàng.

Cùng quan điểm trên, Ông Nguyễn Đỗ Việt – Chuyên gia kinh tế phân tích thêm, cần nói ở đây là những dự án trên khi bất động sản không có giá trị sử dụng thì cũng theo quy luật kinh tế giá cả luôn xoay quanh giá trị do đó, giá bất động sản xuống là điều đương nhiên. Một yếu tố khác đó là do tác động từ hai chính sách lớn của Nhà nước trong năm qua điều tiết là chặt chẽ với tín dụng và cắt giảm đầu tư công.

Với chủ trương của Chính phủ là với những dự án hạ tầng chưa cấp thiết thì gần như là tạm dừng đầu tư để tiết giảm chi phí do đó hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật ở những dự án vùng ven sẽ bị ảnh hưởng.

Phát triển tốt hạ tầng “đỡ” giá bất động sản

Câu chuyện về mức giảm giá bất động sản thường được nhiều người hiểu một cách máy móc “vơ đũa cả nắm”. Nhưng trên thực tế, một số khu vực sẵn hạ tầng xã hội, những dự án đã hình thành và có điều kiện ở ngay thì giá bất động sản dường như giảm không đáng kể.

Qua khảo sát thực tế, một số khu như Trung Hòa Nhân Chính, Mỹ Đình, Văn Khê, Văn Quán, Mễ Trì, Dịch Vọng,gần như giá căn hộ chỉ giảm nhẹ.

Khu đô thị Văn Khê-một khu nhà ở mới của Hà Nội hiện đã đi vào hoàn thiện, các dịch vụ xã hội cũng đã hình thành nên giá BĐS giảm ít hơn.

Chẳng hạn như tại khu vực Cầu Giấy, Trung Hòa Nhân Chính mặt bằng giá căn hộ trung bình ở mức dao động khoảng 35-40 triệu đồng/m2, mức giá này gần như không giảm nhiều so với năm ngoái, vẫn duy trì ổn định, hay ở khu vực Mỹ Đình I, II giá căn hộ với mặt bằng chung khoảng 25-trên 30 triệu đồng/m2 cũng giảm không đáng kể….

Hay cụ thể như dự án Văn Khê tại Hà Đông đã và đang hoàn thiện và cư dân bắt đầu chuyển đến sinh sống, các dịch vụ xã hội như trường học, nhà trẻ, bệnh viện, ngân hàng, nhà hàng,….đã được đưa vào sử dụng thì giá căn hộ đã bàn giao cũng có mức giảm khoảng 2-3 triệu đồng/m2 so với lúc thị trường nóng là mức giảm cũng không đáng kể. Mặt bằng giá căn hộ tại đây hiện nay vào khoảng 21-23 triệu đồng/m2, so với mức 24-25 triệu đồng/m2 trước đây, giảm khoảng 3 triệu đồng/m2.

Ông Việt phân tích thêm, những nơi được thừa hưởng sẵn những hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũ cũng như mới xây dựng thì giá bất động sản không giảm nhiều. Chẳng hạn như ở khu vực Hà Đông, hiện đang có rất nhiều dự án BĐS đang xây dựng, do khu vực này trước đây là Thủ phủ của Hà Tây cũ nên được đầu tư hạ tầng khá đồng bộ, lại giáp với Hà Nội nên nhà hàng, bệnh viện, trường học, ngân hàng, quán nhậu,...đã đầy đủ cộng thêm là cơ sở mới ngay tại dự án đã khiến điều kiện sống tốt hơn nên BĐS không giảm nhiều.