Giá thành thực tế của mặt bằng xây dựng một căn nhà chung cư là không cao, khoảng 4 triệu/m2, người lao động có thể mua được nhà. Nhưng khi đến tay người tiêu dùng lại gấp 3, gấp 4 giá gốc. Vì sao?

Kinh tế khủng hoảng, thị trường nhà đất chững lại và đang đi xuống. Nhiều nhà đầu tư giảm giá căn hộ. Người mua đang tự hỏi giá nhà chung cư đã xuống đáy chưa? Cơ sở nào để xác lập giá nhà chung cư? Đây đang là cơ hội để người dân có nhu cầu mua nhà chung cư đánh giá lại giá trị thực của chung cư cao tầng thời gian qua?

Giá “trên trời”

Theo một số quảng cáo trên các phụ trương báo chí, chúng tôi đã tiến hành đến một số khu đô thị mới xây để tìm hiểu thực tế. Chị Lan,chủ một căn hộ tại khu nhà CT5 - Sông Đà Mỹ Đình cho biết, do nhà có người làm ở TCty Sông Đà nên được mua nhà với giá gốc. Naykhông có nhu cầu sử dụng nên chị muốn bán nhà. Mức giá của chị đưa ra khiến những người làm công ăn lương như chúng tôi không khỏi giật mình: 19 triệu đồng/m2. Vị chi, để có được căn hộ 120m2 của chị, người mua phải bỏ ra hơn 2 tỷ đồng. Thấy cao quá, chúng tôi xin khất giao dịch để đi tìm hiểu.

Đi qua hàng loạt Cty kinh doanh, môi giới bất động sản như HT, PT, NC… ở các khu đô thị lớn, hầu hết các Cty này đều nằm trong tình trạng, hàng bán thì nhiều, người mua quá ít.

Anh Dương Quang Phong, Giám đốc Cty môi giới bất động sản QP thường xuyên hỗ trợ, môi giới khách hàng mua bán nhà đất ở khu vực các quận Thanh Xuân, Hà Đông hay huyện Hoài Đức cho biết. Mấy tháng nay, Cty chẳng bán được căn nhà nào cho khách hàng. Anh Phong nhìn nhận, người đi mua chủ yếu có mức sống trung bình. Số khác có tiền thì chỉ dùng vốn mua rồi bán ăn chênh lệch. Cũng theo anh Phong, giá nhà tại các khu vực chung cư ở Thanh Xuân hay Mỹ Đình chỉ nên vào khoảng từ 8 - 9 triệu đồng/m2 thì thị trường mới náo nhiệt, chứ cứ “hét” như hiện nay thì rất ít giao dịch thành công.

Rảo bước tiếp qua các khu đô thị khác như Linh Đàm, Định Công, Pháp Vân, tình trạng giao dịch ở đây cũng ảm đạm như các nơi khác. Người bán nhiều hơn người mua. Tìm hiểu tiếp về những người mua này, phần đa đều là những người “kiếm chác” được các xuất mua ưu đãi từ Cty, người thân (không có tiền góp vốn ban đầu)… sau đó, có được giấy tờ đầy đủ là tung ra bán kiếm lời. Bởi thế mới xảy ra tình trạng người cần, rất cần, người thừa càng thừa.

Chị Lê Thị Minh, một “đầu nậu” kiểu này kể: Lúc đỉnh điểm, toàn bộ vốn liếng của nhà, chị tung vào đặt cọc cho mỗi phần góp ban đầu, sau đó xong thủ tục là bán. Tuy nhiên, hơn 1 năm nay, chị phải “giải nghệ” vì lãi suất ngân hàng “chập chờn”, mua bán không thuận. Đến nay chị vẫn còn 2 căn hộ đang chờ xây xong mà chưa bán được cho ai. Chị Minh cũng tiết lộ, dân buôn bán bất động sản, căn hộ phất được chủ yếu nhờ… trốn thuế. Theo chị Minh, một căn hộ mua giá gốc khoảng 6 - 7 triệu đồng, bán ra khoảng 15 triệu đồng/m2. Vô hình chung, người bán lãi gấp đôi giá gốc.

Không mua được theo giá thật

Theo Quyết định số 40/2008 của UBND TP Hà Nội ban hành thì quy định giá nhà chung cư chỉ rơi vào khoảng 4 triệu đồng/m2. Vậy tại sao người có nhu cầu thật sự lại không bao giờ mua được giá đó, hay chỉ là ăn phải “quả chát”.

Kỹ sư Nguyễn Đăng Tâm, công tác tại TCty Xây dựng Dầu khí cho biết: Giá thành thực tế của mặt bằng xây dựng là không cao, với giá khoảng 4 triệu/m2, người lao động có thể mua được nhà. Nhưng khi đến tay người tiêu dùng lại gấp 3 - 4 lần giá gốc. Kỹ sư Tâm cũng cho biết: Thực tế, phần đa các công trình xây nhà cao tầng ở Việt Nam đều na ná như nhau. Nhãn mác xây dựng, sắt thép, bê tông chẳng khác nhau là bao thì giá cũng đâu cần khác nhau. Khác chăng là khu vực nào hạ tầng đồng bộ hơn, vị trí gần trung tâm hơn thì giá có thể cao hơn 10 - 20% so với mặt bằng chung. Người mua nhà không thể có chuyên môn xác định những điều này. Thêm nữa, đánh vào tâm lý thích “cao cấp” của một số người nên khi xây dựng các khu chung cư, đơn vị nào cũng thêm tiếng Anh, tính từ cao cấp vào khiến người mua an tâm và tin tưởng những dòng chữ đó thì ăn giá đắt cũng là bình thường. Kỹ sư Tâm cũng khẳng định, căn nhà cao cấp nhiều khi chưa ở đã phải gọi thợ sửa chữa.

Khi được hỏi về vấn đề “lệch pha” này, một số giám đốc doanh nghiệp bất động sản (xin giấu tên) cho biết: Thực tế, số kinh phí để bỏ ra “vận động” hành lang phải mất khá khá (có đến hơn 30% chi phí) nên khi có giấy tờ, mặt bằng rồi, các doanh nghiệp lại thi nhau “chặt chém” người mua. Ai mua thì mua nên mới có sự bất nhất đến vậy.

Theo Hannoinet