Gần đây, Hà Nội liên tục xảy ra những rắc rối tại các khu chung cư liên quan đến sở hữu chung riêng. Nhưng chưa vụ nào được giải quyết dứt điểm vì đơn giản không có căn cứ chung để quy kết.

Đầu tiên, phải kể đến những phức tạp trong việc tranh chấp tầng hầm để xe tại khu đô thị được coi là cao cấp nhất Hà Nội - The Manor. Suốt từ khi đưa vào sử dụng năm 2007 đến nay, sự việc vẫn chưa được giải quyết. TP Hà Nội đã vào cuộc, nhưng quyết định cuối cùng vẫn còn phải chờ đợi. Tiếp theo đó, tại khu đô thị 54 Hạ Đình, quận Thanh Xuân, dân dứt khoát khẳng định lối đi trong khu nhà thuộc quyền sở hữu chung, trong khi chủ đầu tư khăng khăng cho rằng họ được phép quản lý và khai thác vì điều này đã ghi rõ trong quy chế. Chưa hết, tại chung cư 17 tầng Cầu Diễn, huyện Từ Liêm, tầng hầm chẳng ai tranh chấp, nhưng chủ đầu tư và người dân lại mâu thuẫn nhau về diện tích sân thượng...

Mỗi nơi có một vấn đề riêng, nhưng tựu chung, chính sự không rõ ràng trong các hợp đồng mua bán, lại chưa có tiền lệ trong giải quyết sự việc khiến mọi chuyện trở nên "rối như tơ vò". Và thông thường, chính các quyết định mang tính "độc tài" của chủ đầu tư là nguyên nhân thổi bùng lên những mâu thuẫn. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ manh nha, tính chuyên nghiệp còn rất hạn chế. Trong đó, khi kinh doanh nhà chung cư, cơ quan nhà nước, chủ đầu tư và cả người dân hầu như chưa tính đến điện tích chung riêng. Chỉ khi đưa vào sử dụng, nhiều mâu thuẫn mới xảy ra khiến các quy định trong việc xử lý toàn phải... đi sau thời đại.

Thông thường, với những trường hợp này, mỗi nơi sẽ phải có những giải pháp khác nhau vì không phải ở đâu cũng có cùng rắc rối. Thế nhưng có một thực tế là thường cả chủ đầu tư lẫn người dân đều có phần lỗi trong những xung đột này. Luật sư Trần Đình Triển, Phó chủ tịch Trung tâm Trọng tài Thương mại Hà Nội nhận định, để xảy ra những tranh chấp không đáng có như hiện tại phần nhiều là lỗi của chủ đầu tư. "Các chủ đầu tư vẫn thường là những người nắm đằng chuôi, họ sẽ đơn phương soạn thảo hợp đồng và người mua nhà chỉ việc ký là xong. Họ đã tận dụng việc người dân không nắm rõ luật pháp để ép dân phải đóng phí cao hoặc tận dụng hết những diện tích tưởng chừng không thuộc về ai trong mỗi khu nhà. Nhưng bên cạnh đó, người dân cũng có lỗi một phần vì không chịu tìm hiểu kỹ hợp đồng khi đặt bút ký", ông Triển cho biết.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã ra thông tư Quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án. Theo đó, trong hợp đồng phải ghi rõ diện tích chung riêng, mức phí đóng để quản lý vận hành tòa nhà. Điều này phần nào đó đã hạn chế những mâu thuẫn trong tranh chấp diện tích chung riêng sau này.

Song nhiều người vẫn băn khoăn phương án giải quyết cho những mâu thuẫn trước đó. Ông Nguyễn Thụ, đại diện cư dân The Manor cho rằng, thông tư mới chỉ hướng đẫn cho những giao dịch mua bán sau này. Còn những vụ việc trước đó sẽ giải quyết ra sao. Đây vẫn là một câu hỏi không dễ trả lời", ông Thụ lo lắng.

Trên thực tế, những quy định của Luật Nhà ở có hiệu lực ngày 1/7/2006 cũng là căn cứ để giải quyết vấn đề. Trong điều 70, phần diện tích chung được quy định trong nhà chung cư sẽ bao gồm nhiều khu vực, trong đó có nơi để xe (hầm và các bãi đỗ ngoài trời khác). Điều này cũng áp dụng tương tự với những diện tích khác không thuộc sở hữu riêng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu hợp đồng được ký trước thời điểm 1/7/2006, phần sở hữu chung trong nhà chung cư (gồm phần diện tích nhà còn lại của chung cư ngoài phần diện tích sở hữu riêng...) sẽ thuộc điều khoản hợp đồng giữa hai bên. Việc xác định đúng, sai còn phải căn cứ hoàn toàn vào hợp đồng, không thể áp dụng theo những quy định mới ban hành thời gian gần đây.

Luật sư Triển cho rằng, nguyên nhân sâu xa bởi hệ thống văn bản pháp luật hoàn chỉnh vẫn còn thiếu. Mâu thuẫn không chỉ là tranh chấp đơn lẻ cá nhân mà mang tính chất cộng đồng. Chính phủ cần phải ban hành một nghị định với đầy đủ các chế tài về mua bán chung cư, biệt thự trong đó ghi rõ mối quan hệ giữa chủ đầu tư, khách hàng và ban quản lý, diện tích chung riêng... "Tôi cho rằng, đã đến lúc Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Kế hoạch đầu tư phải phối hợp với Bộ Tư pháp để ban hành một quy định chung với đầy đủ các chế tài. Trường hợp vi phạm phải làm mạnh tay để lấy lại lòng tin của người dân", ông Triển đề nghị.

Trong khi đó, ông Nam cho rằng, thời điểm hiện tại, để giải quyết những rắc rối tại các khu chung cư, mấu chốt nhất vẫn là thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư. Việc mua bán nhà do thỏa thuận dân sự. Người dân cần phải chủ động, tự trang bị cho mình kiến thức luật pháp trước khi tiến hành giao dịch mua bán."Bộ Xây dựng không thể can thiệp quá sâu vào những giao dịch cụ thể. Vấn đề ở chỗ, người dân không nên ỷ lại mà cần chủ động tìm hiểu bởi nó liên quan đến quyền lợi của chính mình", ông Nam khuyên.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia trong lĩnh vực pháp luật, những vấn đề trong các rắc rối liên quan đến nhà chung cư, vẫn cần phải xem xét đối chiếu các quyết định, giấy phép, hồ sơ thiết kế công năng sử dụng của chung cư, mà các cơ quan có thẩm quyền đã cấp phép. Việc quyết định đúng sai trong nhiều trường hợp cũng sẽ phải căn cứ vào quyền sở hữu của mỗi bên đã được các cơ quan có thẩm quyền chứng nhận.

(Theo dothi)