Nhà ở xã hội là một vấn đề không còn mới mẻ. Đã từ rất lâu, Chính phủ và thành phố luôn đặt vấn đề phát triển quỹ nhà ở xã hội, phục vụ cho nhu cầu hiện đại hoá, nâng cao chất lượng cuộc sống cho ngừơi dân ở các khu đô thị mới phát triển, khu công nghiệp. Tuy nhiên, sau một thời gian dài, quỹ nhà ở có thể nói là kết quả phát triển chưa được bao nhiêu, con số diện tích nhà ở xã hội cũng chưa được bao nhiêu. Các dự án được thực hiện với tiến độ vô cùng ỳ ạch đa phần các chủ đầu tư không cám thấy hào hứng và mặn mà tiếp tục các dự án tiếp theo.

Cùng với các vướng mắc về mặt thủ tục hành chính còn rườm rà, phải qua nhiều công đoạn mới có thể thực hiện được dự án thì vấn đề mấu chốt là những khó khăn trong việc cung cấp quỹ đất đủ lớn đáp ứng cho kế hoạch xây dựng trên diện rộng như kế hoạch đã đặt ra.

Như đã biết, trong cơ cấu chi phí một dự án xây dựng, nhất là các dự án xây dựng nhà ở, đất đai luôn chiếm tỉ lệ giá thành cao, trung bình bằng 60 - 70% tổng chi phí đầu tư. Càng ở vị trí đắc địa, giá đất trong cơ cấu chi phí xây dựng càng cao gấp nhiều lần so với chi phí xây dựng bản thân công trình.

"Đã có chủ trương dành 20% đất đối với dự án đô thị quy mô trên 10ha để phát triển nhà ở xã hội, nhưng nhiều năm qua chúng ta không làm được theo đúng mục tiêu này"

Hai năm trước khi đề án nhà ở xã hội được Bộ Xây dựng công bố, dự án phát triển hợp tác xã nhà ở đã xây dựng một mô hình với nhiều chỉ tiêu tương tự đề án này, như liệt kê ở trên. Thế nhưng, khoảng 200 người đã nộp tiền và tham gia vào chương trình tiết kiệm nhà ở giờ đây đang ngóng chờ "con dấu đỏ" trong hồ sơ xin đất.

Việc triển khai mô hình nhà ở xã hội của nhiều công ty đang gặp rất nhiều khó khăn liên quan đến đất đai. Đất không phải là không có, Tuy nhiên để có được quyết định cuối cùng cho việc được giao đất để đầu tư nhà ở xã hội , phải qua rất nhiều thủ tục và bản thân đơn vị cấp phép giao đất đôi khi cũng còn chịu sự chi phối của những hiệu quả kinh tế trước mắt hơn là các lợi ích xã hội lâu dài. Quy hoạch không có vấn đề gì, vướng là ở thủ tục xin cho. Đối với dự án nhà ở thì quan trọng nhất là phải giải quyết xong các thủ tục liên quan đến đất. Không có đất thì không thể làm được.

Rõ ràng trong thời buổi "tấc đất, tấc vàng", các vị trí thuận lợi giao thông, nếu xây dựng chung cư cao cấp bán sẽ thu lợi nhanh hơn và lợi nhuận trước mặt có thể đong đếm được trong khi các xây dựng các nhà ở xã hội như ký túc xá cho sinh viên hay nhà ở cho công nhân ở khu công nghiệp thì chỉ có lợi nhuận về mặt xã hội, còn lợi nhuận kinh tế được coi là lợi nhuận gián tiếp. Vì chỉ tập trung dành đất cho các dự án xây dựng mà ngay tại Hà Nội hiện nay, có nhiều dự án xây dựng văn phòng và trung tâm thương mại cao cấp đã được giao đất có triển khai đâu. Hay nhiều dự án nhà ở thương mại, xây được rồi nhưng chẳng ai ở, gây lãng phí cho xã hội.

Xin đất ở các vùng ven đô, xa trung tâm như Sóc Sơn, Hoà Lạc có khi cũng được, nhưng mấu chốt là việc tiện dụng đi lại. Giả sử một người làm việc tại trung tâm thành phố mà dự án lại bán nhà cho ở tận Sóc Sơn thì người đó chắc chắn không hề có ý định mua nhà để ở, có mua thì cũng chỉ là để mua đi bán lại. Hay ngược lại, anh làm việc tại Hà Đông thì chắc gì anh đã muốn ở khu Nhân Chính. Dù là nhà ở xã hội, giá trị giao dịch thấp, nhưng không có nghĩa là người sở hữu không được hưởng những thuận tiện về mặt đi lại, hay các dịch vụ xã hội như giáo dục, y tế…Đừng cho người ta những nơi ở mà cơ sở hạ tầng chưa phát triển. Những người thu nhập thấp này cũng phải được hưởng phúc lợi xã hội như những người khác. Cơ sở hạ tầng Nhà nước đầu tư thì phải được chia sẻ công bằng, đó mới là xã hội.

Thêm vào đó, công tác quy hoạch còn tồn tại rất nhiều nhược điểm chưa bao quát được hết nên khi doanh nghiệp trong khu chế xuất, khu công nghiệp có nhu cầu phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, rất khó khăn để có thể tìm được quỹ đất ngay bên trong khu công nghiệp để có thể xây dựng được nhà ở cho công nhân. Nếu phát triển xây dựng ở bên ngoài, chi phí phát sinh cho công tác xây dựng là vô cùng lớn, vuợt quá sức chịu đựng của doanh nghiệp.

Bài học ở các quốc gia lân cận như Singapore hay Hàn Quốc, sau khi xác định được mục tiêu cụ thể cho việc phát triển nhà ở xã hội theo từng giai đoạn, một quỹ đất tương ứng được giành ra kèo theo các chính sách về thuế và tài chính nhằm khuyến khích các nhà đầu tư thứ cấp phát triển xây dựng dưới sự kiểm soát của một cơ quan nhà nước có chức năng điều phối giám sát quá trình này. Quỹ đất này luôn được xác định rõ ràng và quỹ đất trong khu vực nhà ở thấp tầng khác, trong quá trình quy hoạch lại sẽ được đền bù và mua lại nhập vào quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, xây dựng cao tầng và bán lại cho người lao động có nhu cầu thực sự.

(Theo KIẾN TRÚC VIỆT NAM)