Thị trường bất động sản năm 2009 khép lại với nhiều cơn nóng lạnh thất thường. Sau một số “cơn sốt”, nhiều người nghĩ giá nhà đất sẽ hình thành mặt bằng mới với giá... trên trời. Nhưng rất chóng vánh, thị trường này lập tức nguội lạnh trở lại. Bước sang năm 2010, theo các chuyên gia, sẽ có hàng loạt dự án bung hàng nên nguồn cung sẽ dồi dào và do vậy ít có khả năng biến động lớn về giá.

Năm 2009: thất thường

Sức cung của thị trường địa ốc, các khu căn hộ chung cư trung, cao cấp ở TP.HCM tiếp tục tăng trong năm 2010

Nếu nhìn vào diễn biến cả năm, thì thị trường này nhìn chung ế ẩm, hoặc chỉ tăng cục bộ ở một số phân khúc.

Tuy vậy, khảo sát thực tế cho thấy, tại nhiều dự án ở TP.HCM, giá đã tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2008. Ở Hà Nội, cách nay khoảng một tháng, người dân đổ xô đi mua chung cư và nhà dự án đã đẩy giá phân khúc thị trường này tăng lên chóng mặt. Ở một số dự án chung cư cao cấp, giá tăng đến 10 – 15 triệu đồng/m2 so với giá gốc. Đất nền dự án tại không ít dự án cũng bị đẩy lên từ 10 – 20% so với trước đó. Thời điểm này, vẫn có một số dự án “bỗng dưng” tăng giá, hút hàng.

Với mức giá hiện nay, theo các chuyên gia bất động sản, là “không phản ánh được thực tế thị trường, đặc biệt là phản ánh đúng giá thành của căn hộ và đất nền”. Bởi giá trị của bất động sản tại Việt Nam hiện vẫn cao hơn giá thành rất nhiều. “Trong năm 2009, thị trường gần như chết đứng khi nhà, đất không thể chuyển nhượng được. Vậy mà tại nhiều nơi giá vẫn cứ tăng”, TS Lê Thẩm Dương, trưởng khoa quản trị kinh doanh đại học Ngân hàng TP.HCM, nói.

Ông Lê Chí Hiếu, tổng giám đốc công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, cho rằng sở dĩ một số dự án tại Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai và ở TP.HCM thời gian qua tăng nóng là do vị trí, do quy hoạch tốt. Ngoài ra, tâm lý đám đông cũng đã tác động rất lớn, khiến nhiều dự án “bỗng nhiên” hút hàng, giá đắt.

TS Lê Thẩm Dương nhận định sở dĩ một số dự án “nhộn nhịp” là do doanh nghiệp đánh bóng, thổi giá quá hiệu quả. Thêm vào đó, do tin đồn, nên nhiều dự án mặc dù không có gì nổi bật nhưng nhiều người vẫn đổ xô đến mua; việc chuyển nhượng lòng vòng giữa các nhà đầu tư thứ cấp.

Nhiều người thì cho rằng, cơn sốt nhà đất vừa qua là do ảnh hưởng của những cơn sốt vàng. “Vàng, USD tăng giá, do vậy sớm muộn cũng sẽ đẩy giá nhà đất tăng theo”, anh T., một nhà đầu tư lý giải vì sao mình đi mua căn hộ. Trên thực tế, với người dân, bất động sản vẫn được xem là một kênh đầu tư hấp dẫn, trong khi nguồn cung còn hạn chế. Tình trạng “tung chiêu” làm giá của một số chủ đầu tư cũng góp phần không nhỏ cho đợt các cơn sốt trên thị trường bất động sản.

Năm 2010: thị trường bất động sản nóng hay lạnh?

Nhìn vào quá trình phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua, tổng giám đốc Bến Thành Land Nguyễn Cao Trí, nhận định các cơn sốt của thị trường lặp lại khá đều đặn theo chu kỳ mỗi 2 – 4 – 2 – 4 năm một lần. “Nếu tính như vậy, thì năm 2010, sẽ đến chu kỳ thị trường này vượt qua khủng hoảng để… bùng nổ sau gần hai năm nhìn chung là khá trầm lắng”, ông Trí dự báo.

Tuy nhiên, theo nhận định của công ty tư vấn, nghiên cứu bất động sản VietRees, các dự án đang trong quá trình xây dựng, đến năm 2010 sẽ cung cấp cho thị trường TP.HCM thêm khoảng 8.500 căn hộ, và thêm từ 10.000 – 15.000 căn hộ vào năm 2011. Khả năng con số này sẽ tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo. Chẳng hạn, nguồn cung căn hộ có giá trung bình và thấp trong năm 2010 có thể sẽ cao hơn gấp bốn lần so với năm 2008.

“Cầu bất động sản trong ngắn hạn năm 2010 và trung hạn trong ba năm tới sẽ đặc biệt cao trong phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp, không những ở TP.HCM mà còn cho cả các tỉnh khác như Bình Dương và Đồng Nai”, VietRees dự báo.

Cũng theo VietRees, tổng cầu căn hộ thương mại tại TP.HCM nói chung trong năm 2010 – 2011 vào khoảng 75.000 căn hộ, trong khi cung căn hộ trong giai đoạn này chỉ khoảng 23.500 căn. Xét trên tổng thể chênh lệch cung cầu căn hộ có giá trung bình hoặc trung cấp rất lớn, nguồn cung chỉ đáp ứng khoảng 1/3 cầu. Mức giá mua căn hộ có khả năng thanh toán trung bình trong giai đoạn tới là 14,6 – 17,4 triệu đồng/m2.

Căn cứ theo các diễn biến về giá bất động sản nhà ở tại Việt Nam trong nhiều năm qua, có thể thấy giá có chiều hướng tăng hoặc chững lại trong một thời gian chứ không hề giảm. Nếu giá giảm đó là chỉ giảm trong ngắn hạn rồi sau đó lại tiếp tục tăng lại. Giá cả nhiều dự án trong năm 2010 dự báo sẽ hợp lý với những người có nhu cầu thực sự hơn.

Hiện nay, các phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp đang gặp nhiều khó khăn do cung lớn hơn cầu và đối tượng khách hàng chính là các nhà đầu tư cá nhân đang gặp khó khăn vì không tìm được đầu ra cho khoản đầu tư khá lớn của mình trước kia. Trong khi đó, nhu cầu mua đi bán lại có nhiều khả năng chưa hồi phục được vì quy định pháp lý liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Việt Nam: điểm tổng hợp chỉ số minh bạch năm 2008 là 4,29 – thấp nhất châu Á - Thái Bình Dương Theo thông tin do CapitaLand đưa ra tại hội nghị bất động sản quốc tế 2009 hôm 18.12, chỉ số minh bạch bất động sản Việt Nam thấp nhất châu Á – Thái Bình Dương. Chỉ số này được xây dựng dựa trên năm tiêu chí: những yếu tố pháp lý như tính bắt buộc thi hành của hợp đồng và bảo đảm quyền sở hữu; thuế và những nghĩa vụ khác; quản trị và công khai tài chính; chất lượng của công tác nghiên cứu quy luật cơ bản của những thị trường trọng yếu; sẵn có các chỉ số hiệu quả đầu tư.