Các cá nhân chuyển nhượng bất động sản được kê khai và
tự xác định mức thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác
của hồ sơ kê khai. Hai mức thuế được lựa chọn vẫn là 25% hoặc 2%.
Thông tư số 02 hướng dẫn bổ sung về thuế thu nhập đối
với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo Luật Thuế thu nhập cá
nhân vừa được Thứ trưởng Bộ Tài chính - Đỗ Hoàng Anh Tuấn ký ban hành
ngày 11/1.
Thị trường bất động sản được dự báo sẽ khởi sắc trong năm 2010
Theo đó, các cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển
nhượng được chọn một trong 2 mức thuế 2% hoặc 25%. Trong trường hợp giá
chuyển nhượng hợp thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định (đối với quyền sử
dụng đất) hoặc thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND quy định tại
thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì áp dụng thuế suất 2%
tính trên giá chuyển nhượng do UBND tỉnh quy định. Giá mua và các chi
phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, chi phí cải
tạo nhà, đất; chi phí xây dựng… người nộp thuế kê khai phải có hóa đơn,
chứng từ hợp pháp làm căn cứ chứng minh giá mua và các chi phí liên
quan mà người nộp thuế kê khai là đúng.
Đối với các cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để
có quyền mua nền nhà, mua căn hộ thì giá mua được xác định căn cứ vào
chứng từ nộp tiền góp vốn và hóa đơn, chứng từ khác chứng minh các chi
phí liên quan. Các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động
sản bao gồm cả các khoản trả lãi tiền vay của các tổ chức tín dụng để
mua bất động sản.
Riêng trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp
đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá mua được xác định là tổng số vốn phải
góp theo hợp đồng trừ phần vốn góp còn thiếu và các chi phí liên quan.
Trường hợp người nộp thuế kê khai giá mua và chi phí
liên quan, nhưng không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí
hoặc có kèm theo hóa đơn, chứng từ, nhưng qua kiểm tra, cơ quan thuế
phát hiện hóa đơn chứng từ không hợp pháp, không hợp lệ thì áp dụng
thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Cá nhân chuyển nhượng bất động sản
tự kê khai, tự xác định mức thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về
tính chính xác của hồ sơ kê khai.
Đối với các cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất
động sản áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế phải đáp
ứng các điều kiện, gồm giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển
nhượng và kê khai tính thuế không thấp hơn giá nhà và đất do UBND tỉnh
quy định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Cơ quan thuế
tiếp nhận hồ sơ khai thuế phải có trách nhiệm kiểm tra tờ khai và các
tài liệu kèm theo hồ sơ, nếu đủ các điều kiện áp dụng thuế suất 25%
tính trên thu nhập chịu thuế thì chấp nhận kết quả tính thuế của người
chuyển nhượng. Trường hợp không chấp nhận kết quả tính thuế thì phải
trả lời rõ để người chuyển nhượng biết.
Theo thông tư số 84 do Bộ Tài chính ban hành trước
đó, thuế suất chuyển nhượng bất động sản có hai mức 25% trên phần lợi
nhuận hoặc 2% trên giá trị chuyển nhượng. Trong trường hợp người bán có
đầy đủ các chứng từ chứng minh được giá vốn và các chi phí thì sẽ áp
dụng mức thuế suất 25%.
Tuy nhiên, nhiều nhà kinh doanh bất động sản cho
rằng, cách đánh thuế 25% trên lợi nhuận khiến nhiều người bị thiệt
thòi. Thông thường đối với các giao dịch chung cư, đất nền dự án, hoặc
trong hợp đồng góp vốn, người mua sẽ phải chịu một khoản chênh lệch khi
mua bán trao tay. Khoản chi phí vênh này thường do người bán và người
mua thỏa thuận không lưu trên giấy tờ. Do đó rất khó để xác định được
khoản chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá gốc.
Trước những thắc mắc này, Bộ Tài chính đã giao cho
Tổng cục Thuế xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết đảm bảo các yếu tố
sao cho có lợi cho các đối tượng nộp thuế. Các quy định tại thông tư 02
chính là các nội dung cụ thể bổ sung thêm cho thông tư số 84 ban hành
trước đó.
Theo VnExpress.net |