Tôi đã đặt cọc 100 triệu đồng cho căn nhà dự định mua (60m²). Khi đặt cọc tôi chỉ xem thông tin trên sổ hồng. Sắp tới ngày chồng tiền, một số người thân khuyên tôi nên đến UBND quận để xem thông tin quy hoạch, đến lúc đó tôi mới biết nhà vướng quy hoạch và bị trừ lộ giới rất nhiều so với sổ hồng (chỉ còn khoảng 25m²). Giờ tôi không biết làm sao để có thể lấy lại phần tiền đặt cọc trên? Mong được tư vấn. (huuhien le)

Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh:

Việc bạn có thể lấy lại tiền đặt cọc hay không, là kết quả của việc thỏa thuận, thương lượng giải quyết vụ việc của các bên. Điều này còn phụ thuộc vào thiện chí của bên nhận cọc và nghệ thuật thương thuyết của bạn.

Nếu tranh chấp được đưa ra tòa, việc bên bán có bị buộc phải trả tiền cọc lại cho bạn hay không còn tùy thuộc vào nội dung thỏa thuận đặt cọc của các bên, các tình tiết khác của vụ án... 

Theo thư bạn nêu, chúng tôi không rõ, Nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất để thực hiện theo quy hoạch hay chưa.

Trường hợp căn nhà bạn định mua đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, khi đó, chủ sở hữu nhà không được phép thực hiện việc chuyển nhượng nhà và đất này. Việc chủ nhà nhận cọc bán nhà trong khi đất đã bị thu hồi là vi phạm pháp luật. Đây là một cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tòa án xem xét tính hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Nếu việc đặt cọc bị vô hiệu, bạn sẽ được lấy lại tiền cọc.

Ngoài ra, nếu việc đặt cọc mua nhà của bạn nhằm đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (hoặc vừa đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà), nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng nói trên không được giao kết hoặc không được thực hiện thì ngoài việc phải trả lại tiền cọc, bên bán còn bị phạt cọc.

Trường hợp căn nhà bị vướng quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, bên nhận cọc vẫn có quyền chuyển nhượng nhà và đất theo trình tự, thủ tục luật định. Khi đó, bạn sẽ khó khăn hơn với mong muốn được lấy lại tiền cọc.

Bạn cần tìm hiểu kỹ hơn về thông tin quy hoạch và việc thu hồi đất thực hiện quy hoạch để có hướng giải quyết cho phù hợp. Mọi việc sẽ đơn giản hơn nếu bạn thỏa thuận được với bên bán về việc lấy lại tiền cọc.

Chúc bạn thành công.

Trân trọng.

(Luật sư ĐOÀN THỊ NGỌC LINH
VPLS Lê Nguyễn)