Tháng 12-2009 tôi có mua miếng đất tại quận Bình Tân (TP.HCM). Trên sổ đỏ diện tích đất là 50m2 nhưng sau khi vẽ bản đồ, cắt lộ giới chỉ còn lại là 30m2. Tôi muốn hỏi với diện tích như vậy có thể chuyển mục đích sử đất sang đất thổ cư được không (hiện mục đích sử dụng của mảnh đất là trồng cây lâu năm và nuôi trồng thủy hải sản)?

Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, tôi hiểu bạn đã mua toàn bộ một thửa đất nông nghiệp với diện tích thể hiện trên giấy chứng nhận là 50m2, nghĩa là việc nhận chuyển nhượng của bạn không dẫn đến việc phải tách thửa đất. Vì thế, việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có được phép hay không tùy thuộc vào quy hoạch sử dụng đất tại vị trí có thửa đất.

Theo quy định hiện hành, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất làm nhà ở như sau:

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng thành đất ở:

Theo quy định tại điều 30 của nghị định 181/2004/NĐ-CP thì tại vị trí thửa đất muốn chuyển mục đích thành đất ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (quy hoạch định hướng).

Trường hợp có quy hoạch làm nhà ở nhưng nội dung quy hoạch này quy định diện tích tối thiểu cho công trình xây dựng lớn hơn 30m2 thì bạn sẽ không được phép chuyển mục đích.

Hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Bản vẽ thửa đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp).

Hồ sơ nộp tại Phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện nơi thửa đất tọa lạc, thời hạn giải quyết là 30 ngày (điều 134 nghị định 181/2004/NĐ-CP).

Nghĩa vụ tài chính:

Nếu được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng: 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất theo mục đích sử dụng hiện hữu (đất nông nghiệp) đang sử dụng. Giá đất ở và giá đất nông nghiệp làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính là theo khung giá đất được UBND TP.HCM ban hành hàng năm (điểm B, khoản 2, điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP).

Ngoài ra người được phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị đất ở (khoản 2 Điều 1 nghị định 80/2008/NĐ-CP).