Hai vợ chồng tôi mua một thửa đất 40m2 tại Linh Đàm năm 2008 và đã xây nhà ở đến nay. Thửa đất đó là một phần trong mảnh đất hơn 100m2 đã có sổ đỏ. Hiện tại chúng tôi đã xây nhà (được cấp giấy phép xây dựng), có hộ khẩu nhưng khi mượn sổ đỏ chính để hoàn tất thủ tục tách sổ thì nhà chủ lại gây khó dễ không cho.

Trước khi xây nhà chúng tôi đã ký giáp ranh giữa các bên nhưng bên chủ nhà yêu cầu chúng tôi ký lại. Khó khăn ở chỗ là người hàng xóm lại không ký và giải thích là đã ký rồi (tôi không biết mâu thuẫn cụ thể giữa người chủ đất và người hàng xóm đấy như thế nào). Tất cả thủ tục chúng tôi đã hoàn tất gồm ba bộ hồ sơ có chữ ký và công chứng giấy tờ đầy đủ (ký khi mua nhà chúng tôi yêu cầu người bán ký trước). Khi mua chúng tôi chỉ có giấy tờ viết tay chưa qua công chứng.

Làm sao để mượn sổ đỏ để tách? Nếu tôi muốn kiện ra tòa thì thủ tục và án phí thế nào?

 Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh trả lời:

Theo thư bạn nêu, diện tích đất mà bạn nhận chuyển nhượng đã được cấp sổ đỏ cho người chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, chúng tôi không rõ bạn và người chủ sử dụng đất đã thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo thủ tục luật định hay chưa. Theo quy định, việc mua bán đất phải được lập thành hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

1. Trường hợp việc mua bán đất của bạn đã đáp ứng điều kiện nêu trên nhưng người chủ đất không nộp sổ đỏ để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bạn cũng có thể nộp hồ sơ để được xin tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND xã hoặc phòng tài nguyên - môi trường nơi có đất.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất để thông báo bằng văn bản cho người chủ đất và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc (i) làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bạn và (ii) cấp mới giấy chứng nhận đối với người mua là bạn.

Sau thời hạn ba mươi (30) ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bạn mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì cơ quan cấp giấy sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bạn theo quy định, đồng thời, ra quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp cho người chủ sử dụng đất.

2. Trường hợp bạn và người chủ sử dụng đất thực hiện việc mua bán đất bằng giấy tay, có nghĩa hợp đồng mua bán đất chưa được công chứng hoặc chứng thực. Khi đó, bạn không thể xin tách thửa và cấp chủ quyền theo thủ tục nêu trên.

Nếu việc thương lượng, hòa giải không thành, bạn có thể khởi kiện để yêu cầu tòa buộc bên chuyển quyền là người chủ sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (công chứng, chức thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

Tuy nhiên cũng lưu ý với bạn trước khi thực hiện việc khởi kiện này, bạn phải chắc rằng việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã đảm bảo các yêu cầu về chủ thể, về nội dung thỏa thuận trong hợp đồng và việc ký kết hợp đồng của các bên là hoàn toàn tự nguyện, không nhằm che đậy một giao dịch khác… vì khi việc mua bán đất của bạn vi phạm một trong các điều kiện nêu trên, hợp đồng có thể bị vô hiệu. Khi đó các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán đất của hai bên chỉ vi phạm về mặt hình thức (chưa được công chứng hoặc chứng thực), tòa sẽ tuyên buộc hai bên phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực trong một thời hạn luật định.

Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thường rất phức tạp, bạn nên trực tiếp tham khảo ý kiến pháp lý trước khi thực hiện việc khởi kiện.

3. Trường hợp khởi kiện, bạn phải nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm mà tòa án dự tính theo giá trị tài sản có tranh chấp mà bạn có yêu cầu giải quyết.

Bạn có thể tham khảo mức án phí sơ thẩm đối với vụ kiện của bạn (nếu có) theo sau:

a) Giá trị tài sản có tranh chấp từ 4.000.000 đồng trở xuống: Mức án phí là 200.000 đồng

b) Giá trị tài sản có tranh chấp từ trên 4.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng: Mức án phí là 5% giá trị tài sản có tranh chấp

c) Giá trị tài sản có tranh chấp từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng: Mức án phí là20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng

d) Giá trị tài sản có tranh chấp từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng: Mức án phí là36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 800.000.000 đồng

đ) Giá trị tài sản có tranh chấp từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng: Mức án phí là72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 2.000.000.000 đồng

e)  Giá trị tài sản có tranh chấp từ trên 4.000.000.000 đồng: Mức án phí là 112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 4.000.000.000 đồng.
 
Trân trọng.