Tôi có mua một mảnh đất khoảng 50m2 (trong thửa đất 372m2 gồm đất đã làm nhà ở và đất ao, phần đất tôi mua thuộc đất ao). Thửa đất này đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất do UBND huyện Thanh Trì, Hà Nội cấp ngày 20-10-1992, không nằm trong quy hoạch, xung quanh là nhà ở đã xây.

Tôi muốn hỏi để làm sổ đỏ cho mảnh đất và chuyển thành đất ở lâu dài thì cần những thủ tục gì? Nghĩa vụ thuế ra sao? Nếu thuộc diện phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp thì tôi có thể chậm nộp khoản thuế này không? Nếu được thì sau 5 năm nữa khoản thuế phải nộp được tính theo giá tại thời điểm nộp hay tại thời điểm làm sổ đỏ và có phải chịu thêm khoản thuế phạt nào không?

Xin cảm ơn.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:

Trước hết bạn cần tham khảo quyết định 58/2009/QĐ-UBND ngày 30-3-2009 của UBND TP Hà Nội về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong khu dân cư; kính thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội để đối chiếu xem phần đất ao trong thửa đất 372m2 trên có được xem là đất ở hay không.

Trong trường hợp được xem là đất ở thì với diện tích 50m2, phần đất ao trên đã đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quyết định 58/2009/QĐ-UBND. Để được tách thửa, bạn cần chuẩn bị hồ sơ xin tách thửa gồm đơn xin tách thửa, giấy chứng nhận QSDĐ nộp tại Phòng tài nguyên - môi trường huyện Thanh Trì để được giải quyết.

Trong trường hợp phần đất ao trên không được công nhận là đất ở thì bạn phải liên hệ Phòng tài nguyên - môi trường huyện Thanh Trì để được biết về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp. Nếu được phép tách thửa, bạn có thể đồng thời thực hiện việc tách thửa với việc xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Nếu không thể nộp đủ số tiền này bạn có thể nộp đơn yêu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất tại phòng tài nguyên - môi trường nơi có đất hoặc nộp đơn yêu cầu ghi nợ ngay sau khi nhận được giấy báo đóng tiền sử dụng đất tại Chi cục Thuế huyện Thanh Trì.

Số tiền sử dụng đất ghi nợ được tính theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được ghi lên giấy chứng nhận QSDĐ (khoản 2, khoản 4 điều 5 nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006 của Chính phủ).

Trong trường hợp 50m2 đất ao trên không được công nhận là đất ở nhưng được phép tách thửa và bạn chọn hình thức ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì những giao dịch liên quan đến QSDĐ như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất đối với người ngoài diện thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự đều không có giá trị pháp lý cho đến khi hoàn tất việc xóa nợ. Trừ trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.