Tôi mua thửa đất 729, tờ bản đồ số 34 (hẻm 286) thị trấn Nhà Bè từ tháng 11 năm 2009. Tháng 10 năm 2010 tôi làm đơn xin cấp giấy phép xây dựng để xây nhà cấp 4 và được Ủy Ban ND Huyện Nhà Bè cấp giấy phép số 1118/GPXD ngày 20 tháng 10 năm 2010 theo hồ sơ mà tôi đã gửi xin cấp phép. Sau đó trong quá trình xây nhà, tôi chỉnh sửa lại thiết kế xây thêm 1 gác giả vì vậy tôi đã làm hồ sơ gửi huyện Nhà Bè xin điều chỉnh lại giấy phép.

Tuy nhiên khi đến thời hạn nhận kết quả tôi được cán bộ phòng Quản l đô thị Huyện Nhà Bè trả lời: Thửa đất mà tôi đã được cấp phép xây nhà nằm trong lộ giới của hẻm 286 theo quyết định số 329/QĐ-UBND ngày 18/12/2009. Theo quyết định này thửa đất của tôi phải trừ lộ giới thêm 1,5m để làm đường hẻm 6m (diện tích đất nhà tôi là 5m x 17m), như vậy theo quyết định số 329/QĐ-UBND ngày 18/12/2009 này tôi chỉ được xây nhà trên diện tích 3.5m x 17m. Do đó căn nhà tôi đang xây dựng đã vi phạm quyết định trên của UBND huyện và sẽ bị thu hồi giấy phép xây dựng. Vậy xin cho tôi hỏi:

1. Liệu tôi có bị thu hồi giấy phép xây dựng và công trình đang thi công có bị đình chỉ hay không?

2. Trong trường hợp tôi bị thu hồi giấy phép xây dựng tôi có được đền bù thiệt hại hay không? Vì Quyết định đã có từ tháng 12/2009 nhưng UBND huyện Nhà Bè vẫn cấp giấy phép xây dựng cho tôi. Trong khi đó hiện tại tôi đã hoàn thiện xong phần thô của căn nhà và chờ hoàn thiện.

3. Nếu UBND huyện Nhà Bè không thu hồi giấy phép và cũng không cho phép tôi chỉnh sửa giấy phép theo thiết kế mới thì tôi có được hoàn công hay không?

4. Theo quyết định mới TP sẽ cấp phép XD cho những dự án nằm trong khu quy hoạch treo, thửa đất nhà tôi có nằm trong khu quy hoạch treo hay không? Nếu có, UBND huyện vẫn cấp phép điều chỉnh cho tôi theo quyết định mới này thì đến thời điểm mở rộng hẻm theo lộ giới tôi có được đền bù hay không?

UBND huyện Nhà Bè đã hứa khảo sát lại và xem xét rồi trả lời cho trường hợp của tôi tuy nhiên xin Luật gia tư vấn giúp tôi.

(phamvanphuong phuonghanh7979@)

Luật sư Nguyễn Thị Thúy Kiều trả lời bạn như sau:

Như bạn nói, bạn đã được UBND huyện Nhà Bè cấp phép xây dựng nhưng sau đó UBND kiểm tra đã cấp phép vào phần diện tích đất quy hoạch (cấp phép sai quy định) vậy UBND huyện Nhà Bè sẽ ra quyết định thu hồi giấy phép xây dựng sai đó và đề nghị ngừng thi công xây dựng.

Nếu UBND huyện Nhà Bè thu hồi giấy phép xây dựng và đình chỉ việc thi công của nhà bạn do huyện không kiểm tra kỹ hồ sơ mà cấp phép nhầm thì thiệt hại do hành vi cấp phép xây dựng sai đó huyện sẽ phải bồi thường cho bạn. Theo quy định tại Điều 67 luật xây dựng thì: "Trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng: ….3. Kiểm tra việc thực hiện xây dựng theo giấy phép, đình chỉ xây dựng, thu hồi giấy phép xây dựng khi chủ đầu tư xây dựng công trình vi phạm; 4. Người có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do việc cấp giấy phép sai hoặc cấp giấy phép chậm theo quy định; 5. Thông báo cho cơ quan có thẩm quyền không cung cấp các dịch vụ điện, nước, các hoạt động kinh doanh và các hoạt động dịch vụ khác đối với những công trình xây dựng sai quy hoạch, xây dựng không có giấy phép hoặc công trình xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp."

Nếu UBND huyện Nhà Bè không thu hồi giấy phép và cũng không cho bạn thay đổi nội dung giấy phép xây dựng thì bạn chỉ được xây dựng và hoàn công theo giấy phép xây dựng đã được cấp, nếu bạn làm sai nội dung trong giấy phép xây dựng thì sẽ không được hoàn công. Vì Theo Điều 62 Luật xây dựng 2003 thì: "Trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng"

Tại Điều 10 luật xây dựng quy định: "Các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng: Trong hoạt động xây dựng nghiêm cấm các hành vi sau đây: 1. Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng;…2. Xây dựng công trình sai quy hoạch, vi phạm chỉ giới, cốt xây dựng; không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp;" và Điều 68 - điểm d Luật xây dựng quy định: "d) Thực hiện đúng nội dung của giấy phép xây dựng; khi có sự điều chỉnh, thay đổi thiết kế phải được sự chấp thuận của cơ quan cấp giấy phép xây dựng."

Như bạn nói: "Theo quyết định mới TP sẽ cấp phép XD cho những dự án nằm trong khu quy hoạch treo", thửa đất nhà tôi có nằm trong khu quy hoạch treo hay không? Việc kiểm tra xem nhà bạn có nằm trong khu quy hoạch treo hay không bạn phải mang giấy tờ nhà đất của bạn đến Phòng tài nguyên và môi trường của huyện Nhà Bè để hỏi thì mới biết được.

Nếu nhà bạn nằm trong quy hoạch treo, huyện Nhà Bè vẫn bổ sung giấy phép xây dựng cho bạn thì khi mở rộng đường sẽ căn cứ vào hồ sơ cấp phép xây dựng để xem xét có được bồi thường phần nhà đã xây hay không. Theo quy định tại K3 - Điều 62 Luật xây dựng thì: "Việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch." Và tại Khoản 2 của Điều 63 Luật xây dựng quy định: "Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này thì trong hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng công trình ngoài các tài liệu quy định tại khoản 1 Điều này, chủ công trình xây dựng còn phải có giấy cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện quy hoạch xây dựng."

Khi Nhà nước có Quyết định thu hồi nhà đất của bạn để làm đường thì việc đền bù sẽ được thực hiện theo nguyên tắc quy định tại Điều 70 Luật xây dựng: "Nguyên tắc đền bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình: 1. Việc đền bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng phải bảo đảm lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan. Đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn định, có điều kiện chỗ ở bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho người phải di chuyển, trừ trường hợp có thoả thuận khác giữa các bên liên quan; 2. Việc đền bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện thông qua một hoặc kết hợp các hình thức bằng tiền, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và phải bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, đúng pháp luật…; 4. Không đền bù trong các trường hợp sau đây: a) Đất lấn chiếm; b) Công trình xây dựng trái phép, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và tài sản khác xuất hiện hoặc phát sinh trong phạm vi mặt bằng quy hoạch xây dựng sau thời điểm công bố quy hoạch xây dựng; c) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về đất đai."

Trên đây là ý kiến tư vấn và các căn cứ pháp lý cho những vấn đề bạn hỏi, hy vọng sẽ giúp ích cho bạn. Chúc bạn thành công.

(Luật sư: Nguyễn Thị Thúy Kiều
Văn phòng luật sư Kỳ và các cộng sự
ĐC: 113 Bùi Thị Xuân - HBT - Hà Nội
ĐT: 04.3974.3328 Mobile: 0912 770 629
E mail: )