Thời bất động sản lặng sóng, cộng thêm chính sách thắt chặt tín dụng, khiến biệt thự, nhà liền kề, đất dự án, căn hộ cao cấp đóng băng.

Thị trường bất động sản giờ chỉ còn phân khúc nhà nhỏ, căn hộ chung cư cũ là vẫn có giao dịch tốt.

Dễ mua, dễ bán  

Trong khi các dự án đô thị lớn vốn một thời “nóng bỏng” giờ hầu như không có giao dịch, mảng đầu tư xây dựng căn hộ chung cư tư nhân ở Hà Nội vẫn hoạt động khá sôi nổi, cả ở các quận nội thành và một số huyện vùng ven như Từ Liêm, Hoài Đức... bất chấp yếu tố pháp lý bấp bênh của dạng nhà này.

Bà Hoài, người chuyên xây dựng chung cư tư nhân ở quận Đống Đa cho biết, trung bình 4-6 tháng, bà lại mở bán một dự án. Vì đất trong nội thành hầu hết là ô nhỏ, mỗi tầng không quá 2 căn hộ với diện tích khiêm tốn nên “chưa kịp đánh tiếng, người ta đã kéo tới mua sạch rồi”, theo lời bà Hoài. Ông Toàn, một chủ đầu tư dự án chung cư tư nhân ở Mỹ Đình (Từ Liêm) cũng rất hồ hởi vì dự án mới kêu gọi góp vốn được 2 tuần đã kín chỗ.

Ông kể: “Nhà tôi có mảnh đất 300m2, thấy chung cư tư nhân đang đắt khách, tôi cắt ra 150m2 để xây tòa nhà 7 tầng. Tiền vốn không đủ nên tôi phải nhờ người bạn đang làm trong ngành ngân hàng kêu gọi người mua căn hộ dưới dạng góp vốn như dự án nhà thương mại. Tưởng có khi phải mấy tháng mới bán được nửa số căn hộ, ai dè, chỉ qua vài ngày, người ta đã tới xem đất, giấy tờ pháp lý và đề nghị được góp vốn luôn...”.

Những người như ông Toàn, bà Hoài gặp thời cũng bởi nắm bắt tốt nhu cầu của đại bộ phận người dân trong thời thắt chặt tín dụng. “Tiền mặt lúc này hiếm lắm. Nhưng với căn hộ chung cư tư nhân, người mua chỉ cần có trên trăm triệu đồng là đã có thể ký hợp đồng góp vốn rồi từ từ tính tiếp. Nếu thu nhập của 2 vợ chồng trẻ ở Hà Nội khoảng hơn 10 triệu đồng/tháng là đã có thể vay mượn thêm để mua căn hộ dạng này rồi. Với số tiền dưới 1 tỷ đồng, không thể mua nhà nào ở Hà Nội, nếu không phải chung cư tư nhân? Thế nên, những dự án của chúng tôi chắc chắn không bao giờ lo thiếu khách hàng...” - ông Toàn phân tích.

Cũng ở trong thế “lội ngược dòng” như vậy, căn hộ chung cư cũ ở trong các quận nội thành như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng vẫn giao dịch mạnh. Ông Trần Tiến Dũng, một người môi giới nhà đất ở quận Hoàn Kiếm cho biết, vừa giới thiệu thành công một căn hộ chung cư cũ diện tích 42 m2, ở tầng 5 (trong “sổ đỏ” là 34m2, phần còn lại là cơi nới) trên phố Lý Nam Đế, quận Hoàn Kiếm vừa giao dịch với giá 2,4 tỷ đồng. Như vậy, với mức giá bán này, 1m2 chung cư cũ đạt trên 50 triệu đồng. Ông Dũng cho biết, chung cư cũng trong quận nội thành, nhất là quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, đặc biệt là gần khu vực phố cổ cứ “hở” có người bán là có người đến mua ngay.

Từ “to, sang” chuyển sang “nhỏ, vừa tiền”

Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 vừa trình Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng nhìn nhận thực tế “giá cả bất động sản tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của mô%3ḅt bô%3ḅ phâ%3ḅn lớn dân cư, đã dẫn đến sức ép về̀ nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là nhà ở tại khu vực đô thị. Các đối tượng là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước, những người có thu nhập trung bình và thu nhâ%3ḅp thấp rất khó khăn trong việc tạo lâ%3ḅp nhà ở cho bản thân và gia đình”.

Bộ Xây dựng cho rằng, một trong những lối thoát quan trọng là phải điều chỉnh cơ cấu nhà ở. Hiện nay, tại khu vực đô thị cơ cấu nhà ở còn chưa hợp lý, tâm lý muốn sở hữu nhà ở, muốn ở nhà thấp tầng gắn với đất còn phổ biến, vì vậy tỷ trọng nhà ở chung cư chỉ chiếm 1,23% tổng số nhà ở cả nước, Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất nhưng mới đạt tỷ lệ 16,64%. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có thu nhập cao mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Cũng từ thực tế “thừa nhà to giá cao, thiếu nhà nhỏ giá rẻ”, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (Horea) vừa kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép doanh nghiệp trên địa bàn được xây căn hộ diện tích nhỏ, tối thiểu 30m2. Đại diện Horea cho biết, hầu hết các doanh nghiệp hiện nay đều lựa chọn đầu tư căn hộ trên dưới 100m2. Rất hiếm doanh nghiệp đầu tư cho những căn hộ 30-45m2, đơn giá thấp cho hộ ít người. Phó Giám đốc Cty TNHH Địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực, nhà nhỏ là giải pháp hoàn toàn phù hợp trong thời điểm hiện nay. Ông nói: “Không những giúp doanh nghiệp vượt qua thời kỳ khó khăn, nhà nhỏ còn đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số người dân thành thị...”.

“Giải cứu” chung cư cũ

Bộ Xây dựng vừa kiến nghị Chính phủ đầu tư kinh phí thực hiện Đề án “Tổng kiểm tra, khảo sát, đánh giá chất lượng, mức độ nguy hiểm các chung cư cũ trên cả nước và đề xuất giải pháp xử lý phục vụ chỉnh trang đô thị và cải thiện không gian sống cho người dân”. Theo Bộ Xây dựng, các giải pháp xử lý cải tạo chung cư cũ tại các tỉnh, thành phố hiện nay còn chưa thống nhất và gặp nhiều khó khăn.

Cụ thể, tại Hà Nội, mới tiến hành cải tạo 11 tòa chung cư (hầu hết đang triển khai thi công). Tại TP Hồ Chí Minh, tính đến hết năm 2010, mới cải tạo được 54 tòa chung cư, chiếm tỷ lệ rất thấp so với kế hoạch đã đề ra. Trong khi đó, tại 2 đô thị lớn nhất cả nước hiện có trên 150 khối nhà chung cư (với quy mô gần 10.000 căn hộ) đang ở mức nguy hiểm cần phải sớm được phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn.

Minh Tuấn - Theo dothi