Có không ít dư luận gần đây cho rằng, BĐS đang “tháo hàng” và “sập” đến nơi! Xét cho cùng, những nhận định này hơi thậm xưng.

Bởi, nếu nói về thị trường BĐS cần phải phân tích và làm rõ từng phân khúc.

Thị trường BĐS bị ảnh hưởng chủ yếu từ bài toán kiềm chế lạm phát.

Cụ thể, phân khúc nhà đơn lẻ, mặt phố gắn liền với đất thì khỏi cần phải bàn, vì nó vẫn đang lên giá, và sẽ tiếp tục tăng nữa. Do nó là không gian đặc thù gắn liền nhu cầu ở và kinh doanh.

Đôi khi, có thể thu hồi hoàn toàn vốn sau hai năm kinh doanh. Song, dù sao nó cũng là phân khúc rất nhỏ trong thị trường BĐS. Còn xét ở phân khúc dự án đất nền, nhà gắn liền đất, đa phần được người Việt Nam thích chọn lựa hơn là nhà chung cư.

Vì thế, phân khúc này bao giờ cũng có vị thế tốt hơn, nên khả năng giảm giá của nó cũng khó. Tất nhiên, giá cả cũng phụ thuộc vào điều kiện như hạ tầng, dịch vụ công cộng của khu vực..., nhưng sẽ không bị giảm nhiều.

Phân khúc thứ ba là chung cư dành cho người có thu nhập thấp. Về chính sách phát triển, thì đây vẫn là kênh được chú trọng phát triển nhất, thậm chí, tỷ lệ chung cư sẽ chiếm đến 80% tổng lượng nhà, theo chiến lược phát triển nhà ở của Chính phủ đến năm 2020, tầm nhìn 2030.

Đây sẽ là phân khúc chủ đạo trong quá trình tăng diện tích nơi ở. Nếu xét đến khó khăn, thì chủ yếu là ở phân khúc này. Bởi, nguồn vốn đang bị chôn rất lớn, và sẽ không tìm được đầu ra nếu không có phương án vốn cho phân khúc này.

Tất nhiên, cũng có một số dự án xuống giá, nhưng tôi cho rằng, lý do xuống giá là do chúng đang ở vị trí không thuận lợi. Và nếu thị trường có ấm trở lại, cũng chưa chắc đã hấp dẫn được người mua.

Giá mặt bằng BĐS hiện nay đang ở mức cao, do quá trình đầu cơ dài hạn từ nhiều lần sốt giá trước đây.

Tuy nhiên, tình trạng này chỉ có thể xảy ra đối với các nhà đầu tư nhỏ. Còn các nhà đầu tư lớn, e không dễ. Bởi, lần này, thị trường BĐS bị ảnh hưởng chủ yếu từ bài toán kiềm chế lạm phát.

Theo đó, doanh nghiệp nhỏ khó có nhiều cơ hội huy động vốn. Dù tín dụng có được thả, nhưng ấn định mức lãi suất như hiện nay thì rất khó thực hiện đối với họ.

Thực tế, giá mặt bằng BĐS hiện nay đang ở mức cao, do quá trình đầu cơ dài hạn từ nhiều lần sốt giá trước đây. Theo đó, để bài toán giao dịch của thị trường BĐS hoạt động trở lại, điều kiện đầu tiên là phải có mặt bằng giá thấp hơn.

Song, khó khăn đối với các nhà đầu tư hiện nay vẫn là vấn đề vốn. Thu hút vốn trong dân thì khó thực hiện; từ các ngân hàng, còn phải chờ. Do đó, bao giờ chính sách tín dụng thoáng, thì thị trường BĐS sẽ thông.

Minh Tuấn - Theo dothi