Thị trường BĐS vẫn còn quá khó để được cứu, nếu không có các biện pháp
"đồng bộ" khác. Cứ cho là vốn ngân hàng sẽ ưu ái khu vực BĐS, nhưng làm
thế nào để "kích" được thị trường này thì lại là một chuyện khác.
Logic của giải cứu
Một tuần trôi qua sau khi Ngân hàng nhà nước hạ lãi suất về 12%, thị trường bất động sản
TP.HCM vẫn... bất động. Thông tin từ một số văn phòng môi giới nhà đất ở
quận 2, quận 9, Bình Chánh và huyện Nhà Bè cho thấy không khí giao dịch
đất dự án và phân khúc căn hộ trung - cao cấp vẫn hoàn toàn trầm lắng.
Thậm chí, còn trầm lắng hơn cả một tháng trước đây.

Nếu
dư nợ của BĐS vẫn luôn hiện diện ở con số trên 200.000 tỷ đồng, thì
lượng vốn dôi dư không cho vay được của các ngân hàng có lẽ cũng bằng
hoặc vượt giá trị ế ẩm của BĐS.
Tình hình cũng không có gì sáng sủa hơn ở Hà Nội, nơi mà các dự án
Geleximco, Vân Canh, Bắc An Khánh đã được PR là có mặt bằng giá đất dự
án giảm đến 40-50% nhưng vẫn không thể thu hút được người mua. Xét ra,
điều này là khá dễ hiểu vì một khi giá BĐS ở TP.HCM đã từ lâu rơi về
vùng đáy mà còn không khuyến dụ nổi thanh khoản, thì thị trường nhà đất
Hà Nội không thể là một ngoại lệ.
Công văn số 1656 do Thống đốc NHNN ký ngày 22/3/2012 yêu cầu 5 ngân
hàng Agribank, Vietinbank, Vietcombank, BIDV và MHB tiết giảm chi phí và
hạ lãi suất cho vay đã không tạo ra được hiệu ứng đáng kể nào cho xu
thế cần phải giảm mặt bằng lãi suất cho vay để cứu... ngân hàng. Dù rằng
trước đó, từ giữa tháng 2/2012, BIDV, Vietcombank và Vietinbank đã thực
hiện cơ chế từng bước giảm dần lãi suất cho vay, nhưng lượng vốn cung
ra thị trường là quá nhỏ bé so với nhu cầu vay của doanh nghiệp, và cũng ít ỏi không kém so với lượng vốn tồn ứ hiện đang bất động trong các ngân hàng lớn.
Hiển nhiên, giữa BĐS và ngân hàng đang có một mối quan hệ rất chi là
"hữu cơ": nhà đất tồn không biết bán cho ai, và vốn tồn không biết cho
ai vay. Từ nhiều năm qua mới xảy ra một nghịch lý như thế trong nền kinh
tế Việt Nam. Nghịch lý đó càng có chiều hướng phát triển tính sắc nhọn
của nó khi giá trị tồn ứ của hai khu vực này đều đã dâng lên đến mức
"khủng". Thực vậy, nếu dư nợ của BĐS vẫn luôn hiện diện ở con số trên
200.000 tỷ đồng, thì lượng vốn dôi dư không cho vay được của các ngân
hàng có lẽ cũng bằng hoặc vượt giá trị ế ẩm của BĐS.
Không hẳn là tình thế quá đỗi bĩ cực của khối doanh nghiệp
sản xuất, nông nghiệp và xuất khẩu đã khiến cho NHNN "nao lòng" mà buộc
phải giảm lãi suất. Mà trên hết, cho đến khi chính các ngân hàng phải
than thở về nguy cơ lợi nhuận bị giảm sút và nhiều khả năng sẽ còn sụt
giảm mạnh nếu không cho vay được, người ta mới buộc phải nghĩ đến một
giải pháp cấp bách, một giải pháp mang tính tình thế hơn là căn cơ.
Cũng bởi thế, vào cuối tháng 3, đầu tháng 4/2012 dường như đã diễn ra
một sự thay đổi ngấm ngầm nào đó trong nhận thức của thị trường đầu cơ.
Ngay sau cuộc họp của NHNN với nhóm G12 vào tuần đầu tháng Tư và cùng
với nghị định quản lý kinh doanh vàng được Chính phủ chính thức ban
hành, sang tuần thứ hai đã diễn ra một đổi thay: một loạt văn bản về hạ
lãi suất và văn bản liên quan đến sinh mệnh thị trường BĐS được NHNN
công bố.
Nhưng có lẽ quan yếu nhất vẫn là "khung pháp lý" cho BĐS. Công văn số
2056, được ban hành kèm theo thông tư về hạ lãi suất về 12% của NHNN,
đã chính thức xác nhận những hoài nghi trước đây là có cơ sở, khi thêm
một lần nữa loại trừ thêm một đối tượng cực kỳ quan trọng khỏi nhóm BĐS
bị hạn chế tín dụng. Đó là đối tượng các dự án nhà ở trong khu đô thị, được hoàn thành trong năm 2012 và cả sau năm 2012.
Có thể hiểu sao về tinh thần "loại trừ" trên? Với công luận và nhận
thức chung của giới đầu tư, điều có thể gọi thẳng tên chính là động thái
"giải cứu BĐS" đã được công khai hóa. Nhóm dự án nhà ở, chỉ được nêu
một cách chung nhất trong công văn 2056, trong thực tế lại bao gồm cả
phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp. Mà đã như thế thì hai phân khúc
này, với nhiều dự án còn đang dở
dang vì thiếu vốn, sẽ có thể được các ngân hàng mở hầu bao cấp tiếp tín
dụng cho hoạt động hoàn thiện trong thời gian tới.
Còn nhớ vào tháng 9 năm ngoái, trong một đề án về thị trường BĐS
trình cho Chính phủ, Bộ Xây dựng đã "thề" sẽ tuyệt đối không cho vay đối
với những phân khúc BĐS "xa hoa" như căn hộ cao cấp, mà chỉ đặt trọng
tâm vào phân khúc bình dân, hướng đến an sinh xã hội. Nhưng với quan
điểm mới, nhận thức mới được NHNN hé ra, các doanh nghiệp BĐS cao cấp đã
có thể phào nhẹ nhõm.
Quá khó để được cứu!
Tuy vậy, thị trường BĐS vẫn
còn quá khó để được cứu, nếu không có các biện pháp "đồng bộ" khác. Vốn
đã nằm ì quá lâu, thị trường này giống như một cơ thể còn đang bị bệnh
tật hành hạ mà chưa thể bật dậy ngay được. Cứ cho là vốn ngân hàng sẽ ưu
ái khu vực BĐS, nhưng làm thế nào để "kích" được thị trường này thì lại
là một chuyện khác.

Tín dụng dành cho BĐS lại được "tháo khoán"
Trong buổi họp báo công bố hạ lãi suất về 12%, thống đốc NHNN Nguyễn
Văn Bình đã nêu ra một nhận xét đáng chú ý. Về BĐS, theo tinh thần công
văn 2056, sẽ có khoảng 50% nhóm đối tượng cho vay thuộc lĩnh vực này
được loại trừ. Từ thông tin đáng giá này, người ta có thể suy ra là sẽ
có một sự giảm nhẹ đáng kể về rào cản cho vay đối với các ngân hàng, vì
công văn 674 ngày 13/2/2012 của NHNN đã quy định tỷ lệ cho vay tối đa
đối với những lĩnh vực không khuyến khích như BĐS, chứng khoán và tiêu
dùng chỉ là 16%. Hẳn nhiên, đã có một logic rõ rệt từ công văn 674 đến
công văn 2056.
Nhưng về chứng khoán, người đứng đầu NHNN lại cho rằng: dư nợ cho vay chứng khoán là không khuyến khích, do đây là thị trường
vốn dài hạn nên không thể sử dụng tín dụng ngắn hạn của ngân hàng để
đầu tư; và không cần vốn từ ngân hàng thì TTCK vẫn sẽ tăng trưởng được
do thừa hưởng những yếu tố tích cực từ nền kinh tế như lạm phát và lãi
suất giảm. Việc tăng của TTCK sẽ không nhanh nhưng sẽ bền vững.
Quả vậy, dù chưa bao giờ được tiết lộ về nguồn tài chính được đổ vào,
nhưng TTCK vẫn đều đặn phục hồi kể từ đầu năm 2012 đến nay. Và cũng
trong quý đầu của năm 2012, chứng khoán đã trở thành thị trường đầu cơ
duy nhất "động đậy", so với kênh vàng đang dần "chết yểu", còn BĐS "chết
lâm sàng". Bức tranh đầy tính phiến diện này có lẽ có nhiều điểm thú vị
cho giới nghiên cứu và cả những người muốn đầu tư, đầu cơ tham khảo.
Một điểm khác cũng đáng lưu tâm là trong phát biểu của NHNN, dường
như cái nhìn trung hạn cho TTCK đang được xác lập với một vài thay đổi
nào đó. Tín dụng dành cho chứng khoán sẽ không tăng lên, ít nhất trên
danh nghĩa. Trong khi đó, tín dụng dành cho BĐS lại được "tháo khoán".
Cho tới nay, hai chỉ số chứng khoán đã bứt phá khỏi ngưỡng kháng cự
quan trọng và đang chuẩn bị tăng tiến trong sóng mới. Tuy vậy, với đại
đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ thì mức lời lãi trong con sóng tăng trước đó vẫn
chỉ rất khiêm tốn. Do đó, hiệu ứng bình thông nhau giữa chứng khoán và
BĐS vẫn chưa thể xảy ra.
Như một quy luật, để nhận ra sự "động đậy" của cái này, người ta lại
phải theo dõi sự "động đậy" của cái khác. Nếu sắp tới chứng khoán giảm
lại, mọi sự coi như vô vọng đối với tất cả các thị trường đầu cơ. Còn ngược lại, có thể thời điểm giữa quý 2/2012 mới có thể chứng kiến một "động đậy" khác.
Minh Tuấn - Theo Archi
|