Có mô%3ḅt thực tế hiê%3ḅn nay, giá bất động sản (BĐS) ở Việt Nam hiện
được coi là cao nhất nhì khu vực. Nguyên nhân có nhiều nhưng trong đó có
một phần do thuế bất động sản
hiện nay quá cao, khiến chi phí của doanh nghiệp (DN) tăng lên, buộc họ
phải cộng dồn vào giá bán, khiến giá nhà đất bị đội lên…
Theo phản ánh của các DN bất động sản, bất cập lớn nhất của Nghị định
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 và Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010
là cách tính tiền sử dụng đất được xác định bằng 100% giá thị trường
thông qua thẩm định giá. Điều này dẫn đến tình trạng DN vừa phải bồi
thường cho người dân theo giá thị trường lại vừa phải nộp tiền sử dụng
đất cho Nhà nước cũng theo giá thị trường.
Quy định này không chỉ gây khó khăn cho DN trong việc đóng tiền sử dụng
đất vì số tiền phải nộp quá lớn mà cơ quan tài chính, thuế cũng gặp khó
khăn trong việc thu tiền sử dụng đất vì cũng không có cơ sở để xác
định được đâu là giá thị trường…
Quy định về thu thuế sử dụng đất bằng 100% giá thị trường
Đâu là “Giá thị trường”?
Theo quy định tại Nghị định 69 và Nghị định 120 thì các DN bất động
sản phải đóng tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường. Cụ thể, giá đất
tính thu tiền sử dụng đất là giá đất
do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá quy định chưa sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.
Tuy nhiên, làm thế nào để xác định được giá thị trường và làm thế nào để
xác định "sát với giá thị trường" là điều không đơn giản.
Chính từ quy định không rõ ràng này đã khiến việc tính và đóng tiền
sử dụng đất của cơ quan thuế với các DN bất động sản gặp khó khăn. Ông
Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Phát triển nhà Bình Dân cho biết, Công ty
đầu tư Dự án Bình Dân phục vụ tái định cư Dự án kênh Ba Bò, trên tổng
diện tích 14.000 m2 đất ruộng, ra được sản phẩm gồm 5.000 - 7.000 m2 đất
ở. Thế nhưng khi thẩm định giá để nộp tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế
báo số tiền thuế phải đóng lên đến 57 tỷ đồng. Trong khi đó, kế hoạch
của Công ty là nếu bán hết dự án
cũng chỉ được tối đa 60 tỷ đồng, sau khi trừ đi chi phí đầu tư thì không
đủ đóng tiền sử dụng đất. Chính từ cách tính bất hợp lý này mà dự án đã
bị ách tắc từ năm 2009 đến nay.
Ở góc độ khác, việc nộp thuế 100% sát giá thị trường theo nghị định
69 xem như tịch thu dự án dẫn đến thị trường ách tắc. Ông Lê Chí Hiếu,
Tổng giám đốc Công ty phát triển nhà Thủ Đức phân tích, đối với kinh
doanh BĐS, giá đất chiếm vị trí quan trọng trong cơ cấu giá. Vì vậy
chính sách đất đai đóng vai trò rất quan trọng. Ông Hiếu cho rằng: "Nộp
tiền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng khái niệm giá thị trường của
Việt Nam không có thước đo và bị đẩy lên rất cao khiến cả DN gặp rất
nhiều khó khăn.
Giám đốc một DN bất động sản
tại Hà Nội cũng cho rằng, quy định này chỉ đúng với những trường hợp
đất công mặt tiền đường không cần phải đền bù, san lấp và đầu tư mặt
bằng xã hội. Vị này kiến nghị, cần đưa ra một bảng giá đất hàng năm sát
giá thị trường và thu tiền sử dụng đất với mức thuế từ 15-20% theo bảng
giá đất này, đối với những mảnh đất công khi làm dự án thì đưa ra đấu
thầu…
Cần sớm được tháo gỡ
Mặc dù vấn đề đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường quy định tại
Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã được các DN BĐS kêu ca từ lâu, nhưng đến nay,
câu chuyện này dường như vẫn còn giữ nguyên tính thời sự, vì vướng mắc
chưa được giải quyết.
Cần sớm tháo gỡ viê%3ḅc đánh thuế BĐS nhằm tránh đô%3ḅi giá.
Trước những khó khăn lớn do thị trường
BĐS ngưng trệ, cộng với thuế đất quá cao khiến nhiều DN buộc phải tính
đến các phương án… hy hữu. Mới đây, ông Lê Ngọc Tú – Giám đốc Công ty
Phát triển nhà Bình Dân đã buộc phải đưa ra kiến nghị, xin được đóng
tiền sử dụng đất bằng… đất. Ông Tú cho biết, cả dự án 14.000 m2 dự kiến
chỉ bán được 60 tỷ, trong khi tiền thuế sử dụng đất đã lên tới 57 tỷ,
cộng cả các khoản chi phí thì công ty lỗ nặng. Không những thế, dự án
này hiện vẫn bị tắc đầu ra, DN không biết xoay sở thế nào để có tiền nộp
thuế, nên buộc phải kiến nghị như vậy.
"Tiền sử dụng đất quá cao, thị trường lại khó nên tôi xin được đóng
thuế bằng đất của dự án. Nếu vẫn không xong, tôi xin giao dự án lại cho
Nhà nước, chính quyền kinh doanh, sau khi bù trừ cho tôi lại được nhiêu
thì cho”, ông Tú nói.
Trường hợp “vạn bất đặc dĩ” của Công ty địa ốc Bình Dân không phải là
cá biệt. Thực tế, quy định về thu thuế sử dụng đất bằng 100% giá thị
trường (trước đây chỉ 20 – 30% giá thị trường) đã đẩy nhiều DN vào tình
trạng khó càng thêm khó, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS đang
ách tắc như hiện nay.
Trước những khó khăn của nhiều dự án
BĐS, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản gửi
UBND TP.HCM và các bộ, ngành kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ vướng
mắc. Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho rằng, theo quy định tại
Luâ%3ḅt Đất đai và Nghị định 188/2004/NĐ-CP, TP. Hà Nô%3ḅi và TP. Hồ
Chí Minh là đô thị đặc biê%3ḅt chỉ được phép định giá đất ở tại vị trí
có giá cao nhất và được được phép tăng thêm không quá 20% so với mức
giá tối đa của khung giá đất cùng loại. Do vâ%3ḅy, từ nhiều năm qua,
bảng giá đất của TP. Hồ Chí Minh và TP. Hà Nô%3ḅi không phù hợp cơ
chế thị trường và viê%3ḅc áp dụng vào thực tế rất bất câ%3ḅp. Từ đó,
Bô%3ḅ Tài chính đã ban hành Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 giao
cho Ủy Ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuô%3ḅc trung ương xem xét
ban hành hê%3ḅ số điều chỉnh giá đất (hê%3ḅ số k) để xử lý giá đất
trong điều kiê%3ḅn bảng giá đất đã ban hành chưa sát giá thị trường.
Tuy nhiên, nếu giao thẩm quyền cho UBND tỉnh, thành phố được ban
hành khung giá đất thì bảng giá đất sẽ phù hợp với tình hình thực tế
mà không cần thiết ban hành hê%3ḅ số điều chỉnh giá đất. HoREA kiến
nghị, nên xác định tiền sử dụng đất như mô%3ḅt khoản thuế sử dụng
đất được Quốc hô%3ḅi thông qua trong Luâ%3ḅt Thuế với thuế suất hợp
lý khoảng 10% - 15% trên giá trị quyền sử dụng đất của dự án theo mục
đích đầu tư để tránh cơ chế xin-cho và đơn giản hóa thủ tục hành
chính.
Minh Tuấn - Theo dothi
|