Kể từ 15/7, các khoản cho vay cũ có lãi suất cao dần được đưa về mốc lãi
suất 15%/năm, các khoản vay mới với lãi suất ưu đãi cũng được các ngân
hàng tung ra. Điều này sẽ hỗ trợ cho cả nền kinh tế nói chung, thị
trường bất động sản nói riêng, cho cả người bán (doanh nghiệp bất động
sản) lẫn người mua.
Dù vậy, việc chờ đợi một sự chuyển biến ngay theo chiều hướng tích
cực của thị trường mua bán căn hộ là không thể. Trong khi ấy, vẫn có
những hướng đi - dù không mới - cho một số phân khúc khác của thị
trường. Và trên hết là một xu thế của giai đoạn hiện nay, đó là thời của
giá rẻ.
Căn hộ dịch vụ
Trước nay, trên thị trường vẫn luôn có một số nhà đầu tư cá nhân mua
biệt thự, căn hộ cao cấp… để cho thuê. Vừa có được khoản lợi nhuận nhất
định (thường từ 3 - 5%, dĩ nhiên không hấp dẫn bằng gửi tiết kiệm) vừa
giữ được vốn nằm trong giá trị của bất động sản.
Bất động sản ngày càng tăng giá thì tốt, còn nếu không, vì mục đích
chính không phải là đầu cơ lướt sóng và tiền để đầu tư thường không phải
tiền vay mượn, nên không vì vậy mà họ thay đổi quyết định đầu tư. Đối
tượng thuê là người nước ngoài làm việc tại nước ta hoặc người Việt có
thu nhập cao nhưng chỉ có nhu cầu ở một thời gian chứ không cần nhà
riêng.
Chính vì lý do này, phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê trước nay vẫn
được giới đầu tư quan tâm. Không chỉ có nhà đầu tư cá nhân, ngay cả một
số chủ dự án cũng đã chuyển hướng sang phân khúc đặc biệt này, và vì vậy
thị trường thời gian qua đón nhận nhiều dự án chuyển đổi công năng, mà
gần đây nhất là tòa nhà căn hộ dịch vụ DB Court trên đường Điện Biên Phủ
(quận 3, TP.HCM).
Đây vốn là một dự án văn phòng cho thuê, được chủ đầu tư chuyển đổi
thành căn hộ dịch vụ trong quá trình xây dựng sau khi nhận thấy những
khó khăn cho đầu ra của thị trường văn phòng cho thuê. Tại đây, những
căn hộ được đầu tư với các tiện nghi phù hợp cho khách thuê là các
chuyên gia nước ngoài đến TP.HCM công tác dài ngày.
Theo số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản, từ
quý I năm ngoái đến nay, trên địa bàn TP.HCM đã có hàng chục dự án - đa
số có quy mô nhỏ được đầu tư và quản lý bởi các công ty trong nước -
được chuyển đổi hoặc tạo ra các sản phẩm căn hộ dịch vụ.
Tuy nhiên, cũng chính bởi sự tăng lên của nguồn cung đã khiến cho cân
bằng thị trường thay đổi, làm giá thuê căn hộ giảm xuống và người thuê
có nhiều cơ hội để chọn lựa căn hộ ưng ý với giá rẻ hơn. Cụ thể, giá cho
thuê hạng A đã giảm từ quý IV-2011, giá ở mức hạng B cũng giảm xuống
mức thấp nhất kể từ khi cuộc khủng hoảng tài chính 2008-2009.
Cuộc khủng hoảng dẫn đến suy thoái kinh tế khiến cho số doanh nghiệp
nước ngoài mới gia nhập thị trường không nhiều, số chuyên gia nước ngoài
đến làm việc giảm đi so với trước. Xu hướng chọn của khách thuê cũng
thay đổi, căn hộ ít phòng ngủ, kích thước nhỏ được ưu tiên chọn lựa hơn
trước kia.
Cho dù vậy thì đây vẫn là một thị trường tiềm năng, khi trên địa bàn
TP.HCM hiện mới có gần bốn ngàn căn hộ dạng này, không nhiều so với nhu
cầu của một thành phố đang ngày càng phát triển.
Các chuyên gia dự báo sau khi nền kinh tế hồi phục thì tốc độ tăng
nhu cầu của căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ cao hơn nhiều so với tốc độ tăng
của văn phòng cho thuê.
Sự thay đổi ở phân khúc văn phòng cho thuê
Giai đoạn vừa qua, khái niệm “dư cung” không chỉ tác động đến phân
khúc căn hộ, mà cũng là nỗi lo của các chủ đầu tư văn phòng cho thuê. Và
cũng như nhà phố, đất nền, căn hộ, căn hộ dịch vụ,… dịch vụ văn phòng
cho thuê cũng không nằm ngoài quy luật giảm giá và sự lên ngôi của phân
khúc giá rẻ.
Cùng với Hà Nội, TP.HCM luôn có thị trường giao dịch văn phòng cho
thuê rất sôi động, dù giá thuê trung bình của thị trường văn phòng đã
giảm liên tục trong bốn năm gần đây.
Trong giai đoạn kinh tế khó khăn, chính giá thuê văn phòng giảm giúp
đẩy công suất thuê trung bình toàn thị trường tăng lên, đạt đến con số
86% trong quý II vừa qua. Như đã nói, giá văn phòng cho thuê bình quân
giảm xuống đã giúp một số doanh nghiệp vẫn làm ăn tốt “lên hạng”, chuyển
đến các văn phòng hạng A, B gần trung tâm và giá rẻ hơn trước.
Trong chiều ngược lại, để tiết giảm chi phí, nhiều doanh nghiệp
chuyển từ văn phòng hạng A, B xuống các văn phòng hạng C (thường là các
tòa nhà cao tầng, mặt tiền rộng từ 5-10 mét, diện tích mặt bằng khoảng
70 - 200m2) và ở xa trung tâm. Các doanh nghiệp mới gia nhập thị trường
cũng thường chọn văn phòng hạng C làm “bước khởi đầu”.
Dù so với cùng kỳ năm ngoái, số lượng văn phòng cho thuê trong quý II
vừa qua có giảm, chứng tỏ một giai đoạn rất khó khăn của nền kinh tế,
nhưng sự gia tăng so với quý I cũng cho thấy một sự biến chuyển tích
cực.
Cụ thể, so với quý I, con số văn phòng cho thuê đã tăng đến 35%,
trong đó văn phòng hạng C tăng 11%. Các chuyên gia trong ngành còn nhận
định xu hướng ưa chuộng văn phòng hạng C còn kéo dài trong thời gian
tới. Theo số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường, nhu cầu cho thuê
văn phòng tại TP.HCM trong những năm tới sẽ tăng khoảng 12%/năm, đặc
biệt là sự gia nhập ngày càng nhiều của các dự án hạng C.
Thị phần nguồn cung văn phòng hạng C mới đạt đến 80% và các chủ đầu
tư đang chú trọng nhiều hơn đến phân khúc này trong danh mục đầu tư của
mình. Giá thuê văn phòng được dự báo sẽ không giảm nữa, mà sẽ tăng nhẹ
vào năm sau, chứng tỏ sự hồi phục của phân khúc này nói riêng và thị
trường bất động sản nói chung.
Với tín hiệu khởi sắc đó, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM
chuẩn bị đón thêm sản phẩm mới. Tính đến cuối năm nay, sẽ có 12 tòa nhà
văn phòng cho thuê với diện tích sàn gần 100 ngàn mét vuông. Nhu cầu
thuê văn phòng trong các tòa nhà hạng A và B tại khu vực trung tâm được
dự báo cũng tăng trong 2013-2014, tương ứng với sự tăng trưởng chung của
nền kinh tế.
Chung nhịp với tăng trưởng kinh tế, thị trường bất động sản với các
phân khúc căn hộ, đất nền, nhà phố, nhà dịch vụ, văn phòng cho thuê,
trung tâm thương mại bán lẻ… cũng sẽ tăng trưởng tương ứng. Sau một thời
kỳ lạm phát tăng cao, kinh tế suy thoái dẫn đến sự đóng băng của thị
trường bất động sản, nay lạm phát đã giảm, nên khi kinh tế tăng trưởng
trở lại cũng sẽ là tiền đề cho một sự phục hồi của thị trường trong
những năm tới.
(Theo DNSG) |