Thị trường BĐS tháng cuối quý III bỗng thoát được sự trầm lắng bằng
những đợt giảm giá căn hộ gây sốc. Ai cũng giảm giá bán để tìm kiếm
người mua, mặt bằng giá căn hộ được kéo xuống một mức mới.
Giá ngày càng rẻ Từ Nam ra Bắc, các dự án căn hộ đua nhau giảm giá.
Cuối tháng 8, hai nhà đầu tư thứ cấp công bố hạ giá hàng trăm căn hộ
Hoàng Anh River View (quận 2) từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 18,1 triệu
đồng/m2, tức là giảm 30% so với giá cách đây ba năm.
Theo các sàn giao dịch bất động sản, mặt bằng chung của căn hộ đang
xây dựng tại Thảo Điền (quận 2) hiện vào khoảng 24-29 triệu đồng/m2,
những căn hộ giao ngay còn có giá cao hơn. Vì vậy, mức giá căn hộ bàn
giao ngay tại Hoàng Anh River View mới đây khiến nhiều chủ đầu tư lo
ngại phải lao vào một cuộc đua phá đáy mới.
Trước đó, giá bán căn hộ Carina Plaza (quận 8) cũng được giảm từ 15,5
triệu đồng/m2 xuống còn 13,2 triệu đồng/m2. Nhiều dự án của Sacomreal
giảm giá từ 4-20%.
Dự án Nguyễn Thượng Hiền - Trần Bình Trọng (Gò Vấp) mới được mở bán
cũng giảm giá 5%. Phân khúc chung cư bình dân, nhiều dự án được chào bán
ở mức 13-14 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá địa ốc tại TP.HCM dường như
đang hướng đến một mức giá mới, thấp hơn.
Khu vực phía Bắc, xu thế giảm giá cũng đang thắng thế. Dự án chung cư
VP 3 Linh Đàm giảm từ 32-34 triệu đồng/m2 xuống còn 25-27 triệu
đồng/m2, căn hộ tòa nhà Westa tại khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông) giảm từ
26-28 triệu đồng/m2 xuống 17,9 triệu đồng/m2 cho căn hộ chưa hoàn thiện
và 21 triệu đồng/m2 cho căn hộ đã hoàn thiện, dự án The Pride, Lê Văn
Lương (Hà Đông) từ 20-21 triệu đồng/m2 xuống 17-18 triệu đồng/m2, dự án
FLC Landmark Tower trên đường Lê Đức Thọ (Từ Liêm) từ 30 triệu đồng/m2
còn 23 triệu đồng/m2, dự án chung cư Dương Nội (Hà Đông) đang được nhà
đầu tư thứ cấp giảm giá bán từ 20 - 50%.
Hàng loạt dự án căn hộ giá rẻ tại Hà Nội cũng đang được bán với giá
bán thấp hơn 5-10% so với giá của chủ đầu tư, giảm giá mạnh nhất là các
dự án ở Từ Liêm, Thanh Xuân, Định Công, Cầu Giấy...
Liệu sức mua sẽ tăng?
Có thể nói, dù tất cả các dự án đồng loạt giảm giá cũng chưa thể giúp
giao dịch trên thị trường được đẩy mạnh, huống gì chỉ là một số dự án.
Chưa kể, phải xem dự án giảm giá ấy tọa lạc ở đâu nữa.
Có nơi, giảm 20-30% cũng chưa hấp dẫn người mua, nhưng có nơi chỉ
giảm 10% thôi đã có thể thu hút khách hàng. Giá căn hộ cũng vậy, ví dụ ở
Hà Nội căn hộ dự án ở Mỹ Đức có giá 14-18 triệu/m2 sẽ thu hút được
người mua, nhưng ở Hà Đông, Xa La, An Khánh… thì chưa ăn thua.
Đó là chưa kể những thông tin không tốt về tình hình của các doanh
nghiệp bất động sản ngày càng nhiều, khiến vị thế của người bán càng
“xuống” so với người mua. Hiện hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu của các
doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là 120%, một con số quá cao.
Hệ số nợ trên lợi nhuận trước thuế và lãi vay của một số doanh nghiệp
trong lĩnh vực bất động sản khoảng 10 lần, trong khi chỉ số này khoảng
sáu lần là doanh nghiệp đã gặp phải rủi ro phá sản khi thị trường đi
xuống.
Còn nữa, dù nhiều doanh nghiệp than thở là đã bán căn hộ ở dưới giá
thành, thì ai cũng thấy là giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn còn
quá cao so với sức mua của người có nhu cầu thực.
Có chuyên gia còn nhận định, các doanh nghiệp bất động sản phải giảm
giá bán bằng một nửa hiện nay thì mới tạo ra một thị trường bất động sản
nhộn nhịp người mua kẻ bán và không còn hoạt động đầu cơ. Mức giá “bằng
một nửa” ấy tương đương với mặt bằng giá chung của nhiều nước trong khu
vực.
Nhưng để có được mức giá này không đơn giản, phải thỏa mãn đồng thời
nhiều điều kiện. Về mặt chính sách, đó là những quy định về thuế sử dụng
đất, quy định đền bù…, phía chủ đầu tư thì phải giảm chi phí xây dựng,
nâng cao chất lượng công trình và đặc biệt là phải giảm diện tích căn
hộ.
Đại đa số căn hộ mới xây dựng phải có diện tích nhỏ, 1-2 phòng ngủ,
khoảng 40-60m2. Hầu hết các giao dịch thành công thời gian vừa qua đều
thuộc về các dự án phân khúc trung cấp và bình dân đã cho thấy nhu cầu
đối với căn hộ diện tích nhỏ luôn là cao nhất.
Những căn hộ, nền đất dưới 1 tỷ đồng đang dẫn dắt thị trường và được nhiều người mua quan tâm.
Thông tin có đủ tích cực?
Thị trường bất động sản quốc gia nào cũng vậy, phản ánh sức khỏe của
nền kinh tế. Kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn rất khó khăn, tất cả
các ngành nghề, lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ đều gặp khó, thu nhập của
đa số người dân giảm sút hoặc không tăng thêm, nên bất động sản không
thể “bỗng dưng” cất cánh được.
Bởi thế, nhiều người cho rằng, không có gì phải bi quan khi thị
trường tiếp tục trầm lắng. Hàng chục ngàn doanh nghiệp cả nước phá sản,
trong đó có nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng là điều bình thường.
Dù thị trường xuống sắc như vậy, nhưng tám tháng đầu năm nay, lĩnh
vực kinh doanh bất động sản vẫn đứng thứ hai trong việc thu hút vốn đầu
tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với tám dự án đầu tư đăng ký mới, tổng
vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 1,72 tỷ USD, chiếm 20,4% trong tổng
vốn đăng ký FDI vào nền kinh tế, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến.
Nếu biết rằng tỷ lệ này năm ngoái chỉ khoảng 5%, thì cũng có thể nhận
định thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được giới đầu tư nước ngoài
đánh giá cao. Tất nhiên có số 1,72 tỉ USD vốn đăng ký mới là không cao
so với những năm “đỉnh”, nhưng cũng cho thấy thị trường không đến mức
thảm họa khiến nhà đầu tư nước ngoài phải tránh xa.
Nhiều người cho rằng diễn tiến thị trường mấy tuần qua, với sự đua
nhau giảm giá căn hộ của giới chủ dự án nhằm thu hút khách mua, không
phải là không có lý do. Đã có một lượng tiền không nhỏ rời khỏi một số
kênh đầu tư khác, vì vậy, một số người có nhu cầu đầu tư đang nắm giữ
lượng tiền mặt đáng kể.
Việc mua nhà đất giá hợp lý để dành là một quyết định có thể đem lại
lợi ích cho họ. Các doanh nghiệp bất động sản nắm bắt cơ hội này để kéo
nhà đầu tư cá nhân trở lại với bất động sản. Tất nhiên, đây có thể trở
thành xu hướng hay không thì thời gian sẽ trả lời. Còn với những người
mua để ở, giá căn hộ càng giảm càng giúp họ sớm có cơ hội an cư lạc
nghiệp. Với đối tượng này, giá giảm bao nhiêu cũng là… chưa đủ, họ vẫn
đang chờ đợi và hy vọng giá còn giảm nữa.
(Theo DNSG) |