Trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, bất động sản (BĐS) 2013 tiếp tục ảm đạm.

Thách thức lớn nhất: Vẫn hàng tồn kho

Năm 2012 dần khép lại bằng bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản đóng băng, hầu hết các phân khúc như căn hộ chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất nền biệt thự đều giảm giá, sức mua và lượng giao dịch, tồn kho lớn, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt về tài chính.

Theo ông Nguyễn Thành Mai, Tổng thư ký HHBĐS Việt Nam, chỉ tính riêng phân khúc căn hộ, tính đến cuối quý 3/2012, tổng số căn hộ để bán chào ra thị trường sơ cấp tại Hà Nội khoảng 111.500 căn, tại TP.HCM là khoảng 95.000 căn. Tuy nhiên, sự hấp thụ của thị trường rất yếu, cho cả 2 thị trường khoảng 5 - 7% tổng nguồn cung.

Bất động sản là một trong những ngành hàng có mức giảm điểm mạnh nhất trên sàn chứng khoán, hiệu quả kinh doanh thấp nhất. Xét trong nhóm 12 DN BĐS niêm yết có kết quả kinh doanh tốt trong Quý IV/2011 thì tại thời điểm Quý II/2012, hệ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) sụt giảm từ 25,2 về mức 7,9%. Tác động 2 chiều của thị trường bất động sản đến kinh tế vĩ mô là vô cùng lớn.

BĐS đang đối mặt với vấn đề hàng tồn kho quá lớn, DN rất khó có khả năng vực dậy, kéo theo đó là sự sụt giảm của nhiều ngành sản xuất. Nợ xấu đang rất cao cản trở việc tiếp cận nguồn tín dụng mới, và DN cũng như sản xuất liên quan không có nguồn vốn mới để tái cơ cấu, tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh. Nguồn vốn tín dụng là ngắn hạn chưa có công cụ tài chính trung và dài hạn cho thị trường BĐS. Bức tranh của thị trường năm 2013 được dự báo là chưa có tín hiệu đi lên.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, các DN hầu hết bị thu lỗ, có DN đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn không bán được và xuất hiện trên diện rộng tình trạng dở dang và sụt giảm.

Theo Nguyễn Văn Hiệp, chủ tịch GP Invest, hiện nay là giai đoạn khó khăn nhất, DN đang phải cầm cự để tự nuôi sống mình. Là một trong những chủ đầu tư lớn nhưng DN của ông cũng đang đứng trước những khó khăn từ phía sức mua giảm, có dự án buộc phải tạm dừng để chờ nghe ngóng thị trường.

Hết 2013 mới hy vọng phục hồi

Ông Nguyễn Văn Hiệp, Công ty GP - Invest nhận định, phải đến giữa năm 2013, hệ thống ngân hàng mới được tái cấu trúc xong nên thời điểm đó mới tạo hy vọng cho thị trường BĐS, ít nhất cuối năm 2013 may ra thị trường mới có thể phục hồi.

Ông Hiệp phân tích, dòng tiền của BĐS cũng giống như mạch máu trong cơ thể. Dòng tiền được tạo ra từ phía ngân hàng nên điều quan trọng hiện nay chính là việc cơ cấu lại ngân hàng. Sau khi xử lý xong ngân hàng, thị trường BĐS mới có thể phục hồi được.

Theo đại diện Cushman Wakefield, ông Leon Cheneval, BĐS năm 2013 cũng giống năm 2012, theo đó BĐS để bán vẫn chưa thể hồi phục bởi sai lầm của nhà đầu tư chạy theo xu hướng đám đông thay vì nhu cầu khiến cho cái thị trường cần lại không có. Còn theo khảo sát của CBRE, có tới 90% người mua nhà có quan ngại về kinh tế, nghĩa là họ sẽ dùng tiền tiết kiệm để đầu tư sang vàng, còn đối với BĐS, nếu có thì họ sẽ mua những căn hộ có diện tích nhỏ tầm 50 m2.

PGS. Tiến Sĩ Bùi Tất Thắng, Viện Chiến lược phát triển cho rằng, để giải cứu thị trường là cần thiết nhưng phải làm từ từ, không thể ngay lập tức được. Kinh tế năm 2013 không dễ dự báo nếu chỉ căn cứ trên những diễn biến tình hình thực tế của năm 2012 và các yếu tố tác động khác sẽ diễn ra trong thời gian tới. Ngoài ra, yếu tố tâm lý cũng có thể tác động mạnh đến hành vi tiêu dùng và đầu tư xã hội.

Ông Thắng hy vọng, hiện nay nếu biết xử lý tốt lượng kiều hối và lượng vàng trong dân, đây có thể là một cứu cánh đối với thời điểm hiện nay.

Giải quyết vấn đền nguồn vốn, ông Nguyễn Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị, cần phải có công cụ hiệu quả để xử lý nợ xấu ngân hàng giải thoát cho doanh nghiệp và ngân hàng. Đây là việc cấp bách không thể tiếp tục chần chừ. Các ngân hàng thương mại nghiên cứu việc tăng cường cho vay tiêu dùng cá nhân, đặc biệt mua nhà, xây nhà ở với các chính sách vốn trung và dài hạn, ưu đãi lãi suất tháp và ổn định trong nhiều năm.

ÔngTrần Văn Tần, Vụ Tín dụng cho biết, để thị trường "ấm" lên từ phía ngân hàng cần giải quyết bài toán kỳ hạn của vốn đầu tư cho BĐS. Nhu cầu vốn cho các nhà đầu tư và người mua nhà trên thị trường thường có thời hạn dài, trong khi đó ngân hàng lại thiếu các nguồn vốn dài hạn, do đó cần có những công cụ tài chính để chuyển các khoản vốn tài trợ ngắn hạn thành vốn trung dài hạn.

Trong năm 2013, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục đầu tư vốn cho vay đối với nhà ở cho các đối tượng xã hội, các công trình sắp hoàn thành hoặc đang triển khai đúng tiến độ để sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Kiểm soát chặt chẽ đối với các dự án thuộc phân khúc thị trường không phù hợp và đang gặp khó khăn, như các dự án nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê...

Thị trường bất động sản năm 2013 vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bản thân các DN không chỉ trông chờ vào chính sách mà phải tự cứu lấy mình bằng tái cơ cấu, hoặc rời bỏ thị trường. "Triển vọng thị trường BĐS 2013 vẫn đang trong tình trạng tất cả đều chờ đợi. Mặc dù vậy, thị trường vẫn có những điểm sáng nếu doanh nghiệp có sự điều chỉnh, tập trung vào phân khúc bình dân, giá thấp, diện tích nhỏ thì chắc chắn sẽ thành công", bà Đỗ Thu Hằng, đại diện Savills Việt Nam nhận định.