Gần đây, những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản đang được dư luận xã hội quan tâm. Không chỉ vậy thị trường bất động sản còn làm nóng cả diễn đàn Quốc hội. Trả lời chất vấn của các đại biểu Quốc hội. Giải pháp nào làm ấm thị trường bất động sản đang là vấn đề được đặt ra.

Trong thời gian qua nhiều biện pháp hỗ trợ người mua nhà đã được các ngân hàng triển khai, nhưng vấn đề là người có nhu cầu mua nhà vẫn không mặn mà với việc mua nhà, mặt khác, việc chính quyền một số địa phương muốn mua lại hàng tồn BĐS để phục vụ tái định cư hoặc các chính sách xã hội nhưng không thực hiện được bởi vấn đề giá BĐS. Nhất là vừa qua tại dự án chung cư Đại Thanh (Hà Nội) đã thông báo giá căn hộ còn có 10 triệu đồng/m2, một số dự án tại TP Hồ Chí Minh đã thông báo chuẩn bị triển khai dự án chung cư cao tàng có giá bán 9 triệu đồng/m2. Thậm chí Tổng Công ty Địa ốc Sài gòn còn tuyên bố: giá bán 9 triệu đồng là đã có lãi 10%. Cũng cùng lúc đó nhiều nhà đầu tư lại tuyên bố ngược lại việc hạ giá BĐS thực chất là bán phá giá và sẽ gây hoang mang cho người muốn mua nhà. Thậm chí nhiều ý kiến còn đề nghị thanh tra các dự án này xem động cơ thật sự của việc hạ giá BĐS này là gì. Lại có ý kiến khác nói 9 tr/m2 vẫn là cao, gia BĐS còn xuống thấp nữa, thậm chí là 5-7 tr/m2. Vậy giá nhà chung cư thế nào là thật và giá BĐS đã thật sự xuống đáy chưa?

Gia nhà chung cư đã xây dựng cao vì có nhiều tiêu cực?

Các nhà đầu tư BĐS tại Hà Nội cho rằng có chi phí tiêu cực, nhưng những chi phí này không phải là nguyên nhân chính làm tăng cao giá nhà chung cư. Giá thành chung cư cao tầng hợp lý là khoảng 14 tr đến 20 tr/m2 . Một cán bộ của Tổng Cty Sông Đà khẳng định: Với nhà cao tầng trong khu đô thị mới quy mô 21 tầng nổi 2 tầng hầm giá thành xây thô thấp nhất là 6,5 tr/m2, chi phí lãi vay trong quá trình triển khai đến hoàn thiện dự án ít nhất là 20%, thuế phí 20%, giá đất tối thiểu 10%, thiết bị, hoàn thiện phần chung khoảng 20%, chi phí hạ tầng, cảnh quan, các cơ sở phúc lợi công cộng…khoảng 10%, chi phí cho việc bán sản phẩm thấp nhất cũng khoảng 10% và cuối cùng diện tích bán chỉ chiếm 75% tổng diện tích xây dựng ( trừ sảnh, hành lang, cầu thang thoát hiểm và diện tích phục vụ lợi ích chung. Cũng có ý kiến cho rằng: Chỉ cần giải phép cộng lớp 3 của những con số nêu trên thì giá cũng đã lên tới trên 14 tr/m2? Vậy nếu bán 9-10 triệu đồng là nhằm mục đích gì? Lập dự án để lợi dụng vốn của người mua nhà hay là để vay tiền ngân hàng dùng cho mục đích khác? Trong khi đó, ThS.KTS.Nguyễn Huy cán bộ Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn khẳng định: Tôi khẳng định xây được chung cư với giá thấp mà đảm bảo đúng Tiêu chuẩn Việt Nam. Tôi cũng có bài toán lớp 3 của tôi mời các anh cộng hộ.

Bài toán của người xây chung cư giá thấp

Anh Huy khẳng định: Đúng là trước đây các nhà xây dựng phải chi phí nhiều vì vậy giá xây thô lên đến 6,5-7 tr/m2, còn bây giờ chúng tôi bằng nhiều biện pháp quản lý tiết kiệm chi phí, mua vật liệu như thép, xi măng…tận gốc vừa được hưởng giá bán buôn lại còn được chiết khấu đến 15 %, lãi suất ngân hàng thấp hơn chỉ 15-17% năm, nhu cầu vốn đến đâu vay đến đó…Giá thành xây thô chỉ còn 4,2 tr/m2. Đây là khái toán của của tòa nhà 30 tầng có 2 tầng hầm chúng tôi sẽ khởi công trong tháng 12/2012. Với việc sử dụng vốn một cách hợp lý, kết hợp với huy động vốn của người mua nhà, với thời gian thực hiện dự án là 2 năm, chi phi cho lãi vay chỉ còn 10%. Thuế, phí 15%, giá đất 10%, thiết bị ,hoàn thiện phần chung 20%, chi phí hạ tầng cảnh quan 10%, chủ đầu tư bán trực tiếp qua sàn BĐS của mình, chi phí khoảng 3%, do tòa nhà có độ cao tới 30 tầng vì vậy tỷ lệ diên tích thương phẩm cao hơn ( 82%), chúng tôi dành 0,5 tr/m2 chi phí dự phòng cộng với lợi nhuận định mức 10% tất cả cũng còn thấp hơn 9 tr/m2.

Theo những nhà đầu tư BĐS phía nam, hoàn toàn có thể xây dựng nhà chung cư với giá thương phẩm thấp hơn giá 9tr/m2. Họ đã đưa ra cả một hệ thống giải pháp để hạ giá xây dựng gồm giải pháp: Giảm chi phí chuẩn bị đầu tư, Giảm chi phí quản lí dự án và giảm các chi phí tư vấn, Giảm chi phí xây lắp. Hiện nay đang là điểm rất được các nhà đầu tư quan tâm, vì chi phí xây lắp là chi phí cơ sở để tính toán hàng loạt các chi phí khác, Giảm chi phí lãi vay ngân hàng, Giảm các chi phí qui trình thủ tục và các chi phí phụ khác, Giảm thời gian thực hiện dự án, Tăng các cơ hội nắm bắt các yếu tố cần thiết kinh doanh nhà giá thấp, Tăng các chi phí làm giảm các chi phí khác nói chung, Tăng các liên kết liên ngành hướng sản phẩm đến chính người có nhu cầu nhà giá thấp.

Bản khái toán đã làm nhiều nhà đầu tư ngạc nhiên nhưng không thể không công nhận tính khả thi của những dự án chung cư giá thấp. Tuy nhiên tất cả đều nhận ra một điều: những dự án này chỉ có thể thành công nếu có một môi trường kinh doanh thuận lợi. Một chủ đầu tư BĐS phía bắc kể chuyện: Chúng tôi đã ký hợp đồng vay ngân hàng, nhưng đến khi nghiệm thu thanh toán cho nhà thầu ngân hàng không giải ngân, đòi kiểm tra hồ sơ nghiệm thu, thậm chí còn kiểm tra trên thực địa…lằng nhằng đến gần một tháng, cả công trường đợi, máy đợi, người đợi, tốn kếm không biết bao nhiêu mà kể. Vì vậy khi có cơ hội chúng tôi lại phải vay trước nhiều món để dự phòng những trường hợp tương tự. Dĩ nhiên lãi vay sẽ tăng lên…Những chi phí như vậy sẽ đổ vào giá thành làm cho giá thành bị nâng lên. Liệu có thể loại ra khỏi môi trường kinh doanh những sự cố bất thường như vậy không?

Vậy giá thực của căn hộ chung cư là bao nhiêu?

Rõ ràng, giá thành của căn hộ chung cư trong thời gian vừa qua đã bị đội lên bởi những chi phí không thuộc về xây dựng. Bây giờ khi mọi vấn đề của thị trường tài chính đã rõ dần giá thành xây dựng nhiều chung cư đã giảm sâu. Tuy nhiên những người tham gia cuộc trao đổi đều thống nhất một vấn đề là chỉ những doanh nghiệp trong sạch về tài chính và những doanh nghiệp mới thành lập mới có khả năng xây dựng chung cư gia thấp bởi chỉ có họ mới được sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng cũng như ngân hàng, còn những doanh nghiệp đang chất đầy kho hàng tồn, chất đầy sổ sách những khoản nợ thì đừng bao giờ nghĩ đến thị trường bất động sản nữa.

Vẫn còn một vấn đề nữa, đó là số phận của gần trăm nghìn căn hộ đang dư thừa, cần giải quyết bán ngay thu hồi vốn. Câu trả lời đã rõ: các chủ đầu tư sẽ buộc phải bán lỗ, còn lỗ đến bao nhiêu tùy thuộc vào khả năng chịu đựng, khả năng xoay xở của chủ đầu tư.

Thời buổi đại hạ giá này, thời buổi tháo chạy ra khỏi thị trường BĐS, đừng ai bàn đến khái niệm bán phá giá.