Cách đây một tháng, nhiều dự báo bi quan cho rằng, năm 2013 khó khăn tiếp tục kéo dài và bất động sản sẽ giảm giá mạnh hơn nữa. Tuy nhiên, với những đề xuất cứu trợ có nhiều ưu đãi, các DN nhà đất sẽ bớt áp lực nợ nần và khó khăn… Thót khỏi nỗi lo phá sản, không còn sức ép nào khiến các DN phải tiếp tục giảm giá?.

Bài toán tồn kho

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, thành phố còn khoảng 15 ngàn căn hộ chung cư chưa bán được, ngoài ra còn khoảng trên 300.000m2 đất nền, gần 60.000m2 văn phòng chưa giao dịch được với tổng giá trị khoảng 30.242 tỷ đồng.

Theo báo cáo của các doanh nghiệp, Hà Nội đang tồn kho 5.789 căn hộ chung cư tương đương với 566.601m2. Nhà thấp tầng biệt thự liền kề là 3.483 căn tương ứng 874.825m2 sàn, nhà ở thu nhập thấp còn khoảng 330 căn. Diện tích văn phòng đủ điều kiện cho thuê khoảng 175.000m2.

Số liệu trên chưa phản ánh được tình hình thực tế, do nhiều dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng phải dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng, vì vậy số vốn toàn xã hội tồn đọng trong BĐS còn lớn hơn rất nhiều so với số liệu báo cáo từ DN.

Trong khi đang đang gánh một khoản nợ lớn nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ BĐS khó có khả năng trả nợ khi đến hạn do không bán được sản phẩm. Số căn hộ và biệt thự tồn đọng đang được ví như cục máu đông làm đình trệ, ách tắc nền kinh tế. Nguồn cung BĐS của TP Hồ Chí Minh hiện vượt quá cầu có khả năng thanh toán của thị trường.

Theo Chiến lược phát triển nhà ở thì chỉ tiêu phát triển nhà ở đô thị của TP Hồ Chí Minh đến năm 2020 cần phát triển thêm khoảng 66 triệu m2 nhà ở, trong khi đó diện tích tại các dự án đã giao chủ đầu tư đã lên tới 80 triệu m2. Với khối lượng lớn đầu tư lớn như vậy trong khi khả năng hấp thụ thấp, dẫn đến các dự án không đủ nguồn lực triển khai, dở dang hoặc chỉ đủ tiền để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng, không đủ tiền xây nhà.

Cơ cấu hàng hóa BĐS cũng phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn. Trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại TP Hồ Chí Minh thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân.

Vì thế, giải quyết tồn kho là những giải pháp cấp bách mà các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đề ra, nhằm tìm cơ hội để thị trường bất động sản năm 2013 có kỳ vọng khởi sắc.

Vì thế, dù có được bơm tiền, nhưng nếu không có người mua thì BĐS vẫn chưa thể thoát khỏi khó khăn. Và chắc không DN nào dám vay thêm tiền, mở thêm dự án để mang thêm nợ khi chưa nhìn thấy đấu ra. Vì thế, cái khó hiện nay chính là gải quyết đống tồn khó mà điều này chắc chưa thể làm xong trong năm 2013.

Giảm giá cách duy nhất tự cứu mình

Suốt những năm khó khăn của thị trường BĐS, điểm sáng gần như thuộc về những dự án giảm giá mạnh. Có những dự án giảm tới 30% như dự án Hoàng Anh River View từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 18 triệu đồng/m2. Giá một số dự án chung cư có diện tích căn hộ nhỏ hiện đang được chào bán dưới 15 triệu đồng/m2 xấp xỉ giá thành đầu tư...nhưng giao dịch thành công vẫn rất ít.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trong tình trạng sống lay lắt vật vờ, không ai hết chính họ phải là người tự chủ động tìm lối ra cho chính mình.

Trên thị trường xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp muốn cắt lỗ, thậm chí bán tháo để rút khỏi thị trường. Đơn cử như PVL là một ví dụ, đơn vị này chấp nhận bán dự án với giá chỉ 51 tỷ đồng. Trong khi đó, PVL đã đầu tư vào dự án nói trên 163,3 tỷ đồng, theo đó công ty dự kiến lỗ khoảng 112,3 tỷ đồng.

Giá bán tuy đã hạ nhưng người mua vẫn chưa muốn bỏ tiền ra vì tin rằng quả bóng bất động sản rồi sẽ xẹp thêm nữa nên vẫn tiếp tục kiên nhẫn đợi chờ.

Ông Đào Trung Chính, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) phân tích, mặc dù giá đã giảm nhưng so với sức mua của những người thực sự có nhu cầu thì giá nhà đất hiện vẫn còn cao. Hiện tại vẫn chưa phải là thời điểm tốt để mua nhà vì giá có thể giảm hơn nữa.

Giảm giá không còn là xu hướng mà trở thành một làn sóng ồ ạt, theo nhận định của nhiều chuyên gia, chỉ cần thời gian ngắn nữa số doanh nghiệp phá sản sẽ tăng mạnh, điều đó có nghĩa giá nhà đất năm 2013 có thể giảm sâu hơn nữa. Hàng loạt các chính sách giải cứu bất động sản được đề xuất nhưng từ chính sách tới thực tiễn cũng cần phải có độ trễ. Vì vậy, để được "hồi sinh" thị trường bất động sản sẽ phải trả qua nhiều cú sốc.

Tiến sĩ Alan Phan cho rằng giá nhà đất có thể bốc hơi thêm 30% kéo dài ít nhất 2 năm. Với bức tranh thị trường nhiều mảng tối, ông Alan Phan dự báo các doanh nghiệp bất động sản khó có thể huy động thêm nguồn lực đáng kể nào từ người dân trong thời gian tới.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình cho biết, sẽ cung ứng từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng cho các ngân hàng thương mại để cho vay mua nhà trong 10 năm tới.

Ngân hàng Nhà nước này sẽ hỗ trợ hết mức cho người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, trong đó sẽ tạo điều kiện về các chính sách tiền tệ linh hoạt để có thể khơi thông thị trường. Trong 2013 sẽ tập trung xử lý khoảng 100 đến 150 nghìn tỷ đồng nợ trong bất động sản.

Tuy nhiên, với giá nhà cao, kinh tế khó khăn thì ai dam vay tiền mua nhà và chắc không DN nào dám vay tiền để giữu lại sản phẩm ế.

Chính vì thế, ông Lê Chí Hiếu, Công ty nhà Thủ Đức cho rằng, dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản vẫn còn xa. Kinh tế năm 2013 vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức: nợ xấu tăng cao chưa thể xử lý trong ngắn hạn, tổng cầu lại suy giảm. Năm 2013, bất động sản sẽ tiếp tục đà giảm giá do cung vượt quá cầu. Giữa năm 2013, nếu chính sách kích cầu bắt đầu phát huy hiệu quả sẽ tạo nền tảng ban đầu cho quá trình hồi phục.