Năm 2012 khép lại một năm đầy sóng gió với thị trường bất động sản (BĐS)
Việt Nam. Thị trường gần như “bất động” với lượng hàng tồn kho rất lớn
đã kéo theo hàng loạt hệ lụy. Vừa qua, rất nhiều quyết sách được đề xuất
để “phá băng” thị trường BĐS. Với những quyết sách đó, năm 2013 liệu có
tươi sáng hơn?
Năm 2012 có hoàn toàn xám xịt?
Có thể nói, chưa bao giờ thị trường BĐS Việt Nam lại đối mặt với
nhiều vấn đề nan giải và khó khăn toàn diện như trong năm 2012. Bên cạnh
tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, khó khăn do những yếu kém
kinh tế vĩ mô trong nước vẫn rất nặng nề: hệ thống chính sách tiền tệ và
ngân hàng lộ rõ nhiều mặt bất cập, tiến trình tái cơ cấu diễn biến chậm
hơn so với lộ trình dự tính của Chính phủ; nợ xấu tăng và biến động
phức tạp; tốc độ tăng trưởng GDP rơi về mức thấp (theo công bố của Tổng
cục Thống kê năm 2012, GDP chỉ tăng 5,03%); tổng cầu nền kinh tế suy
giảm nghiêm trọng, tồn kho tăng cao; lạm phát và lãi suất tạm thời hạ
nhiệt, nhưng vẫn tiềm ẩn nguy cơ tăng trở lại; thị trường vàng đầy bất
ổn… Tất cả những nguyên nhân trên đã tác động đến hầu hết mọi thành phần
và khu vực của nền kinh tế và khiến cho thị trường BĐS vốn đã trì trệ
lại càng khó khăn và ảm đạm hơn.
![Image Image](http://choxaydung.vn/news/images/stories/20130103/KinhTeXaHoi/KinhTe/thi-truong-bds-2013-1.jpg)
Mặc dù trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã có nhiều nỗ lực trong
việc tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp và tìm các giải pháp kích cầu
kinh tế, như: kiềm chế và giảm lãi suất vay; nới lỏng tín dụng hơn cho
lĩnh vực BĐS; cho phép khoanh nợ, giãn nợ; ban hành Nghị quyết 13 về
việc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất,
thuế VAT... cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ…, nhưng vẫn không thể giúp
thị trường phục hồi, nhiều doanh nghiệp BĐS phá sản, giải thể, bị sáp
nhập đã gây tác động tiêu cực cho cả nền kinh tế.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay giá trị tồn kho trong lĩnh vực
BĐS đã xấp xỉ 41.000 tỷ đồng, trong đó tồn kho 16.469 căn chung cư,
5.176 căn hộ thấp tầng, hơn 1,6 triệu m2 đất nền… Điều này cho thấy, nhà
đầu tư đánh mất niềm tin vào thị trường và có tâm lý chờ đợi giá nhà
tiếp tục giảm thêm nữa trong thời gian tới. Tuy nhiên, do các chi phí
đầu vào như giá đất, tiền thuê đất, chi phí xây dựng… ở Việt Nam khá cao
nên các chủ đầu tư khó có thể giảm giá thêm được nữa, cung cầu không
gặp nhau và thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng.
Theo số liệu thống kê được báo cáo tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá
13, hiện nay ước tính dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS có giá trị xấp xỉ
1 triệu tỷ đồng (tương đương 50 tỷ USD), chiếm 57% tổng dư nợ cả nước.
Thị trường ảm đạm thiếu thanh khoản đã làm tỷ lệ nợ xấu của khối BĐS gia
tăng nhanh chóng từ đầu năm đến nay và gây mất ổn định cho hệ thống
tiền tệ - ngân hàng, cũng như ảnh hưởng đến dòng vốn của cả nền kinh tế.
Nợ xấu cũng chính là nguyên nhân chính làm tắc nghẽn luồng vốn vì
hiện nay các ngân hàng không mấy “mặn mà” trong việc cấp tín dụng cho
lĩnh vực BĐS, nhiều dự án thiếu vốn bị đình trệ, tạm ngừng; khách hàng
vay cá nhân mua nhà cũng gặp nhiều khó khăn. Trong khi các kênh huy động
khác cũng bị hạn chế do tình hình chung của nền kinh tế không mấy khả
quan: thị trường chứng khoán chưa có dấu hiệu hồi phục, nguồn vốn FDI
sụt giảm, Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT), Quỹ tiết kiệm nhà ở chưa được
triển khai vào thực tế… khiến thị trường đã khó lại càng thêm khó.
Tuy nhiên thị trường BĐS trong năm 2012 không hoàn toàn là một bức
tranh “xám xịt”. Trong khó khăn luôn tìm thấy cơ hội, năm 2012, thị
trường xuất hiện nhiều dòng sản phẩm mới ở phân khúc căn hộ giá rẻ trên
dưới 1 tỷ đồng, giúp người có nhu cầu thực sự có thể mua. Bên cạnh đó,
doanh nghiệp đã có nhiều sáng kiến để mở ra hướng đi mới cho thị trường,
tạo ra các sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân, có nhiều tiềm
năng phát triển trong tương lai.
Hơn nữa, khó khăn cũng là cơ hội để các doanh nghiệp có chính sách
tái cơ cấu dòng sản phẩm và điều chỉnh chiến lược kinh doanh hợp lý hơn
để tồn tại và vượt qua giai đoạn khủng hoảng hiện nay.
Cơ hội phát triển trong năm 2013?
Sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam phụ thuộc và chịu ảnh
hưởng rất lớn từ nền kinh tế vĩ mô và các chính sách điều hành của Chính
phủ, do đó việc nhận định xu hướng thị trường phải gắn liền với các
hoạch định chính sách của Nhà nước.
Trong năm 2013, thị trường BĐS dự báo sẽ là khu vực Chính phủ đặc
biệt quan tâm bên cạnh việc giải quyết tồn kho và xử lý nợ xấu của nền
kinh tế. Chính phủ đã đề ra các định hướng nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó
khăn cho thị trường BĐS trong thời gian tới cụ thể như sau:
Một là, “phá băng” BĐS: Một loạt thông điệp về việc xử lý thị trường
BĐS đã được phát đi từ Chính phủ, như: đề án xử lý nợ xấu, trong đó nợ
xấu bất động sản chiếm tới 70% sẽ được triển khai, một nghị quyết riêng
về lĩnh vực này cũng sẽ được ban hành...
Hai là, sử dụng các giải pháp tài chính, như: bằng các biện pháp mở
rộng tín dụng cho vay mua nhà, khuyến khích các tổ chức tín dụng liên
kết với các chủ đầu tư hỗ trợ gói tín dụng dài hạn cho người vay mua
nhà, cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ, mua lại để chuyển thành các dự
án làm nhà ở xã hội, ký túc xá… Đồng thời, sẽ tiếp tục hạ lãi suất tín
dụng nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận vốn vay.
![Image Image](http://choxaydung.vn/news/images/stories/20130103/KinhTeXaHoi/KinhTe/thi-truong-bds-2013-2.jpg)
Ba là, phân bổ vốn nhanh, đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm, tập
trung cho những dự án tạo sức lan tỏa lớn, nhà ở xã hội, ký túc xá học
sinh, sinh viên…
Bốn là, đẩy mạnh thu hút đầu tư để tăng nhu cầu văn phòng làm việc,
căn hộ cho thuê; điều chỉnh chính sách bán nhà cho người nước ngoài có
dự án đầu tư, kinh doanh lâu dài tại Việt Nam…
Với những định hướng nêu trên có thể thấy, trong năm 2013 thị trường
BĐS sẽ được Chính phủ “quan tâm”, ưu tiên tạo nhiều cơ hội để tháo gỡ
khó khăn.
Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng, tình hình kinh tế năm 2013 dự báo sẽ
còn nhiều thách thức khi nợ xấu tăng cao, tổng cầu suy giảm, tình trạng
lạm phát có nguy cơ tăng lại nếu không kiểm soát chặt. Chính vì thế, ít
nhất kỳ vọng đến giai đoạn giữa năm 2013 thì các chính sách kích cầu và
ổn định kinh tế của Chính phủ mới bắt đầu cho thấy hiệu quả, đồng thời
quá trình tái cơ cấu hệ thống ngân hàng mới đi vào ổn định và vấn đề nợ
xấu sẽ dần suy giảm. Khi nền kinh tế có dấu hiệu khả quan, thu nhập
người dân tăng lại thì niềm tin tiêu dùng và đầu tư mới được củng cố,
dòng tiền sẽ bắt đầu quay lại thị trường BĐS mặc dù với tốc độ chậm.
Mặt khác, hiện nay, thị trường đang có khối lượng hàng tồn kho quá
lớn, dư cung ở hầu hết tất cả các phân khúc (trừ phân khúc nhà bình
dân). Do đó, việc giải quyết lượng hàng tồn kho lớn này cần có một thời
gian khá dài và phải được sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía, nhiều cơ
quan ban ngành…
Trên cơ sở phân tích những tác động của chính sách cùng những tiền đề
đang có của thị trường BĐS, có thể dự báo cho năm 2013 như sau:
- Đầu năm 2013:Thị trường BĐS vẫn còn khó khăn, mức tiêu thụ còn
thấp. Nguồn cung từ xử lý nợ của ngân hàng và chào bán mới của doanh
nghiệp gây sức ép giảm giá và tạo tâm lý “chờ” của các khách hàng có nhu
cầu thật sự (đầu tư, sử dụng). Trong khi nguồn tiền vào thị trường còn
hạn chế do: vốn nhà đầu tư cá nhân có tâm lý chờ giá giảm; vốn từ nhà
đầu tư nước ngoài bị ảnh hưởng bởi thị trường chứng khoán suy thoái; vốn
ngân hàng đang trong quá trình cấu trúc và do chính sách tiền tệ thận
trọng.
- Từ quý II-III/2013:Thị trường BĐS từng bước phục hồi nhờ các yếu
tố: (1) Nguồn vốn ngân hàng đã ổn định và sẵn sàng cho các căn hộ có giá
trị sử dụng tốt, có sức thu hút người dân. (2) Mức giá của những căn hộ
đáp ứng nhu cầu sử dụng và đầu tư của khách hàng đã ổn định và gần như
thấp hơn giá thành. Qua đó từng bước phục hồi niềm tin đầu tư BĐS của
người dân.
- Sang quý IV/2013 và đầu năm 2014:Thị trường BĐS có khả năng xuất
hiện nhu cầu đầu tư khá mạnh. Tuy nhiên, chỉ có những BĐS được đầu tư
đúng mức, có giá trị sử dụng và tạo dựng không gian sinh sống tốt mới có
khả năng tăng giá đem lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư thứ cấp.
Về cơ cấu thị trường, năm 2013 sẽ là năm bùng nổ nguồn cung căn hộ ở
phân khúc bình dân, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp sẽ khốc liệt
hơn, người mua sẽ có nhiều cơ hội và hàng hoá để lựa chọn. Chính vì thế
những doanh nghiệp có lợi thế về uy tín, sản phẩm chất lượng, năng lực
tài chính… mới đủ sức trụ vững trên thị trường.
Như vậy, dự báo từ quý IV/2013, thị trường BĐS sẽ khởi sắc hơn với
điều kiện Nhà nước tiếp tục tích cực giúp doanh nghiệp giải quyết hàng
tồn kho bất động sản, giải quyết nợ xấu ngân hàng. Điều đáng quan tâm
nhất trong bối cảnh khó khăn là tăng tính thanh khoản cho thị trường để
người mua và người bán “gặp nhau”.
Thị trường ngay từ cuối năm 2012 và đầu năm 2013 sẽ là lúc thích hợp
cho người mua nhà để ở. Người mua được quyền chọn vị trí; được quyền mặc
cả (giá cả); đòi hỏi phương thức thanh toán tốt nhất (kể cả đề nghị kéo
dài thời gian thanh toán), cũng như chú trọng nhà đầu tư dự án có
thương hiệu tốt trong thời gian qua. Bởi, bất động sản sẽ là một ngành
kinh doanh bình thường như bao nhiêu ngành khác. Không phải có giá trị
“siêu lợi nhuận” và thực sự là một ngành quan trọng thúc đẩy nhiều ngành
khác phát triển.
Một số kiến nghị chính sách
Thứ nhất, Nhà nước cần nhiều ưu đãi (thuế, lãi suất ngân hàng…) đối
với doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án cho người thu nhập thấp (dự án
nhà ở xã hội), mục đích khuyến khích nhiều nhà đầu tư đã có đất chuyển
sang đầu tư đáp ứng nhu cầu của người mua (góp phần tích cực giải quyết
hàng tồn kho bất động sản). Song song với chủ trương này là kế hoạch sử
dụng “đầu tư công” năm 2013 cho xây nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu
nhập thấp.
Thứ hai, Chính phủ cần sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư theo hướng đơn giản, rõ ràng, dễ thực hiện. Đồng thời,
cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được nộp tiền sử dụng đất
theo tiến độ bán, cho thuê nhà ở.
Thứ ba, hệ thống ngân hàng thương mại cần tăng cho vay tiêu dùng, đặc
biệt cho vay mua nhà đối với người thực sự có nhu cầu mua nhà lần đầu
để ở, với lãi suất thấp (xoay quanh 8%/năm) và cho vay trung hoặc dài
hạn (từ 5 năm đến 15 năm). Đối với những dự án có tính khả thi cao, ngân
hàng cần xem xét cho giãn nợ và cho vay mới. Mục đích nhằm giải quyết
hàng tồn kho cũng như thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
Thứ tư,Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 19/2008/QH12, ngày
03/06/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và
sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hướng “cho phép người nước ngoài mua
không hạn chế các căn hộ chưng cư cao cấp (hiện nay Singapore, Anh, Mỹ…
đã áp dụng chủ trương này).
Thứ năm, Nhà nước không nên có chủ trương dừng dự án bất động sản; mà
cần tích cực cải cách hành chính trong cấp phép đầu tư xây dựng. Rút
ngắn thời gian cấp phép xây dựng cho một dự án còn 09 tháng với nhiều
thủ tục nhanh gọn. Đặc biệt, cần ưu tiên mời gọi sử dụng nhiều thành
phần kinh tế cho đầu tư kết cấu hạ tầng, đây chính là biện pháp tích cực
tác động đến phát triển thị trường BĐS.
(Theo KTDB) |