Hàng loạt tranh chấp tại các chung cư trong thời gian vừa qua đều bắt nguồn từ việc giá dịch vụ chưa hợp lý. Mặc dù đã có nhiều văn bản luật nhưng thực tế để giải quyết mâu thuẫn này vẫn còn nhiều vướng mắc.

Doanh nghiệp kêu lỗ

Hà Nội là địa phương đứng đầu cả nước về tỷ lệ nhà chung cư, cũng chính vì thế những tranh chấp nảy sinh giữa người dân và chủ đầu tư xảy ra trong thời gian vừa qua cũng tăng đột biến.

Các dự án như Keangnam, Golden West lake, 57 Láng Hạ, 88 Láng Hạ, Bitexco Mỹ Đình hay 96 Định Công, tranh chấp diễn ra trong thời gian dài, không chỉ gây mệt mỏi cho người dân mà bản thân chủ đầu tư cũng như cơ quan quản lý phải đau đầu.

Ông Nguyễn Ngọc Tiến, đại diện chủ đầu tư dự án 96 Định Công, thừa nhận, bản thân chủ đầu tư cũng phải bù lỗ trong việc quản lý vận hành tòa nhà. Nguyên nhân do việc không thể thực hiện theo quy định của UBND TP, công ty vẫn đang thu phí dịch vụ là 200.000 đồng/tháng mỗi căn hộ. Tranh chấp giữa hộ dân và chủ đầu tư trong phần diện tích riêng chung đã từng xảy ra.

Đại diện của Vinaconex cho rằng, hàng năm đơn vị này cũng đang phải bù lỗ cho công ty quản lý tòa nhà tại các dự án. Đến nay với những khó khăn về tài chính, Vinaconex đã không thể bù lỗ cho đơn vị quản lý được. Việc thương thảo giá dịch vụ chung cư thường kéo dài và rất khó được sự đồng thuận của ban quản trị chung cư và người dân. Để duy trì hoạt động, doanh nghiệp quản lý thường phải chịu thiệt. Ngay cả khi đã thống nhất được giá dịch vụ với ban quản trị và người dân, doanh nghiệp quản lý cũng gặp nhiều khó khăn để ký hợp đồng dịch vụ do vấn đề tư cách pháp nhân và phương thức làm việc của ban quản trị.

Dịch vụ nhiều tòa nhà chưa tương xứng với mức phí dịch vụ

Còn đại diện của HUD, ông Nguyễn Văn Bách cho biết, khi chủ đầu tư trực tiếp tăng giá sẽ không nhận được sự chia sẻ, đồng thuận của các hộ dân do chưa hiểu được bản chất công tác quản lý vận hành. Mặt khác do chưa thành lập được ban quản trị nên nhiều cuộc họp đầu không có kết quả. Trong khi một số tòa nhà, ban quản lý vẫn lấy từ 6.000 đồng đến 18.000 đồng mỗi m2, HUD chỉ dám thu 1.500 đồng/m2, nhưng tại nhiều nơi như Mỹ Đình, Văn Quán, Linh Đàm, người dân vẫn chê đắt.

Có hay không khung giá trần?

Để giải quyết những mâu thuẫn này, một số chủ đầu tư cho rằng, cần bỏ khung giá trần phí dịch vụ. Ông Lê Quốc Hiệp, đại diện dự án 175 Đê La Thành, cho rằng, dịch vụ chung cư ở mỗi tòa nhà khác nhau chính vì thế không nên quy định giá trần. Hiện nay chưa có quy định của Nhà nước về phân loại nhà chung cư cao cấp hay bình dân, mỗi tòa nhà cũng có tiện nghi riêng nên không thể “cào bằng” giá chung giữa các tòa nhà.

Ông Hiệp chia sẻ, mức phí dịch vụ hiện nay tại chung cư đều do chủ đầu tư và người dân tự thỏa thuận. Hiện, đơn vị này đang thu phí 6.000 đồng/m2, tiền ô tô chỉ 1,4 triệu đồng/xe mỗi tháng, thấp hơn cả quy định của UBND TP.

Theo đại diện của chủ đầu dự án Ciputra, không thể áp theo giá trần của thành phố. Nếu tính 4.000 đồng/m2, đơn vị này chỉ có thể vệ sinh một lần một tuần và bắt buộc cắt giảm nhân viên bảo vệ. Ông cũng cho hay, nếu tính đúng tính đủ, mức phí bảo trì lên tới 12.500 đồng mỗi m2. Để gánh bớt cho khách hàng, chủ đầu tư chỉ thu 7.000-8.000 đồng mỗi m2, biệt thự khoảng 4.000 đồng đến 5.000 đồng.

Đồng quan điểm, ông Trần Như Trung, Savills VN cho rằng, cũng giống như thị trường bất động sản, giá dịch vụ chung cư nên do thị trường quyết định. Ông Trung lo ngại, mâu thuẫn chung cư cũng khẩn cấp như tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay. Nếu chung cư phức tạp, người dân sẽ không ai muốn vào ở.

Khảo sát của Sở Tư pháp Hà Nội cũng cho thấy, hơn 1/2 số doanh nghiệp không đồng tình mức giá trần. Ông Đỗ Minh Sơn, đại diện Sở Tư pháp kiến nghị, nên đặt tiêu chí để xây dựng giá dịch vụ nhà chung cư thay vì áp mức trần. Mức giá là do thỏa thuận giữa người dân và chủ đầu tư, áp mức phí trần cụ thể là can thiệp quá sâu vào quan hệ dân sự.

Tuy nhiên, ông Đỗ Thái Lưu, Phó vụ trưởng Vụ Kinh tế Xây dựng, bảo lưu quan điểm, các cơ quan quản lý cần ban hành giá trần dich vụ. Giá là mức quy định để chung cư hoạt động bình thường, đây sẽ là cơ sở cho chủ đầu tư và người dân nắm được. Giá trần không bị khống chế, chủ đầu tư có quyền thu cao hơn quy định miễn sao được hơn 50% người dân ủng hộ.

Mặc dù có những ý kiến khác nhau về việc có hay không áp giá trần dịch vụ chung cư, các chuyên gia đều cho rằng, vấn đề quan trọng ở đây để giải quyết các mâu thuẫn này chính là việc minh bạch công khai trong việc thu phí dịch vụ.

“Hiện nay, các chủ đầu tư vẫn chưa minh bạch trong việc thu phí chính vì thế người dân không đồng tình. Tính đúng tính đủ các khoản doanh thu và chi phí, việc xây dựng giá dịch vụ trên cơ sở công khai, minh bạch sẽ được người dân ủng hộ”, ông Nguyễn Mạnh Khởi, đại diện Cục nhà và QL Thị trường BĐS nhận định.

Ông Khởi cũng cho biết, nhiều tòa nhà hỗn hợp, người dân sẽ không thể trả phí cho các khu dịch vụ nếu chủ đầu tư không quy định rõ ràng. Sắp tới đây, Bộ xây dựng cũng sẽ đưa ra những quy định cụ thể khi người dân không nộp tiền, đồng thời nêu rõ trách nhiệm của Nhà nước chính quyền địa phương cũng như năng lực các đơn vị tham gia quản lý điều hành tòa nhà.