Từ đầu năm, thị trường đón nhận nhiều đợt chào bán ồ ạt, với số căn hộ
tăng gần gấp đôi so cùng kỳ năm trước. Trong khi chủ đầu tư, các nhà đầu
cơ tìm đủ mọi cách bán tháo căn hộ thì người mua vẫn dè dặt.
Tồn kho chưa giảm
Chỉ thời gian ngắn sau Tết, lượng căn hộ chào bán ra thị trường tăng
mạnh. Có thể thấy, động thái của các chủ đầu tư sau thời gian chờ đợi
vẫn buộc phải bung hàng. Điểm qua các dự án chào bán cho thấy, mức giá
căn hộ đã giảm mạnh, thấp nhất là 11 triệu đồng/m2 và cao nhất lên tới
46 triệu đồng/m2.
Khuấy động thị trường phân khúc căn hộ giá rẻ, dự án Kim Văn Kim Lũ
chào bán vào tháng 3 vừa qua với mức giá chỉ từ 11 triệu đồng/m2 đã tạo
nên một cơn sốt. Liên minh sàn bất động sản G5 chào bán căn hộ Spring
Home với giá 19,2 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Hà Đô mở bán căn hộ
Hado Park View. EZ Property chào bán các căn hộ Hei Tower từ 27,4 - 27,9
triệu/m2. Ở phân khúc cao cấp, căn hộ Watermark chào bán với mức giá từ
46 triệu đồng/m2, một dự án khác có mức giá lên tới 94 triệu đồng/m2.

Theo ước tính của CBRE, Hà Nội hiện nay có khoảng 21.600 căn hộ tồn
kho tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng căn bán được trong vào
khoảng 600 căn, trong đó phân khúc bình dân ghi nhận tốc độ bán cao
nhất. Tại thị trường sơ cấp, 95% số căn hộ chào bán mới có giá chào bán
dưới 20 triệu đồng/m2, so với chỉ 26% số căn hộ chào bán dưới mức giá
này năm ngoái. Một số chủ đầu tư tiếp tục chào bán lại các căn còn tồn
với mức giá được điều chỉnh xuống.
Theo ghi nhận của CBRE, giá chào bán sơ cấp tại một số dự án có thể
đã giảm tới 50% so với giá chào bán ban đầu. Tại thị trường thứ cấp, giá
chào bán trung bình giảm 2,8% so với quý IV/2012. Một số căn hộ được
chào bán ở mức giá cắt lỗ sâu. Giá chào bán phân khúc cao cấp giảm mạnh
nhất do phân khúc này thiếu tính thanh khoản.
Khảo sát của Knight Frank, thị trường căn hộ tại các quận phía Tây
chủ yếu là Hà Đông vẫn là khu vực có tỉ lệ giao dịch thành công cao nhất
so với các quận khác. Đây là điểm sáng hiếm hoi trong bức tranh không
mấy sáng sủa của thị trường căn hộ Hà Nội. Khu vực Hà Đông cũng là nơi
tập trung nhiều dự án có diện tích căn hộ nhỏ và có giá chào bán trung
bình phải chăng, vào khoảng 15 triệu đồng/m2.
Savills dự báo, tổng nguồn cung tương lai đạt xấp xỉ 64.400 căn từ
108 dự án. Hai quận phía Tây bao gồm Hà Đông và Từ Liêm là nguồn cung
chính, cung cấp khoảng 31.000 căn, chiếm 48% tổng nguồn cung tương lai.
Điều này càng khiến cho áp lực tồn kho ngày càng ép thị trường đi xuống
Chủ đầu tư, nhà đầu cơ tranh nhau bán tháo
Mặc dù giá căn hộ đã giảm mạnh so với trước đây, nhưng theo các công
ty BĐS người mua vẫn trong tư thế đợi chờ. Nhận định về tính thanh khoản
của thị trường duy trì ở mức khá thấp, đại diện của Knight Frank cho
rằng, tâm lý nghe ngóng chờ đợi của người dân tiếp tục là diễn biến
chính của thị trường. Thông tin về các giải pháp của chính phủ nhằm giải
quyết các vấn đề của thị trường bất động sản tiếp tục tạo ra tâm lý chờ
đợi và hy vọng cho cả người mua và nhà đầu tư rằng giá bán căn hộ có
thể sẽ tiếp tục giảm thêm.
Sau những lần giảm giá mạnh vào quý trước, giá chào bán của một số dự
án trong quý 1/2013 chỉ giảm nhẹ vì một số chủ đầu tư cũng đang trông
chờ vào gói cứu trợ từ chính phủ. Thị trường thuộc về những người có nhu
cầu thực, mua để ở. Hiện nay nhóm khách hàng này tập trung khá nhiều
vào những dự án có tiến độ tốt, sẵn sàng bàn giao trong thời gian từ 3-6
tháng tới.
Còn theo CBRE, triển vọng kinh tế - 27% số người tham gia khảo sát
của Nielsen cho rằng đây là mối lo ngại lớn nhất trong bối cảnh hiện
nay. Giá nhà và thu nhập hiện nay đang có sự chênh lệch quá lớn. Tại
Việt Nam, giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần so với thu nhập, trong khi
khoảng cách tương đương tại các nước châu Âu là 7 lần, Thái Lan là 6,3
lần và Singapore là 5,2 lần.
Theo CBRE, người mua hiện nay có nhiều khả năng đàm phán hơn so với
trước đây. Họ không chỉ quan tâm tới giá bán, mà còn chú trọng về tiến
độ xây dựng, tiện ích và cơ sở hạ tầng. Vấn đề uy tín và cam kết của chủ
đầu tư cũng tác động đáng kể tới quyết định mua nhà.
Nhận định về thị trường trong thời gian tới, các chuyên gia đều đồng
quan điểm, giao dịch thành công sẽ chỉ diễn ra tại các dự án với giá
chào bán hấp dẫn và cạnh tranh, tiến độ xây dựng tốt, tiện ích và cơ sở
hạ tầng tương đối phát triển. Mặc dù, Nhà nước đã có gói tín dụng 30.000
tỷ đồng cho thị trường, tuy nhiên vẫn cần có thời gian để các biện pháp
trên được triển khai và mang lại hiệu quả, do đó dự báo thị trường về
cơ bản sẽ chưa thể ấm lên cho đến quý III/2013.
(Theo VEF) |