Liên tục trải qua các cuộc khủng hỏang kinh tế thế giới, thị trường BĐS
Việt Nam cũng như thị trường BĐS nhiều quốc gia trên thế giới lâm vào
tình trạng "bong bóng". Cách xử lý tình trạng này của Mỹ và Nhật đều hết
sức thông minh và đáng học hỏi.
Mỹ và Nhật Bản không chỉ là hai nền kinh tế hàng đầu thế giới mà thị
trường BĐS của họ còn vô cùng sôi động. Những kinh nghiệm cũng như cách
thức giải quyết của họ là bài học cho nhiều thị trường BĐS trên thế
giới.
Kinh nghiệm từ Nhật Bản
Quy mô và tính nghiêm trọng
Tại Nhật Bản, "bong bóng" BĐS đã từng "vỡ" vào năm 1991. Sau đó,
sang năm 1997 - 1998, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu
Á, thị trường BĐS lại đi xuống. Xu hướng giảm giá nhà đất trên thị
trường ngày càng lan rộng. Giá nhà đất và lượng giao dịch giảm cùng với
các khoản nợ ngân hàng đã khiến hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS
gặp nhiều khó khăn, nhiều công ty phải tiến hành tái cấu trúc và thậm
chí phải tuyên bố phá sản.
Nguyên nhân
Một là, sự sụt giảm của giá chứng khoán. Kéo theo đó là giá BĐS cũng
giảm rất sâu. Cụ thể, giá chứng khoán Nikkei 225 đạt đỉnh 38.915 điểm
vào cuối năm 1989, sau đógiảm mạnh xuống còn 14.309 điểm vào tháng
8/1992, giảm hơn 60% so với thời điểm cao nhất (Okina/Shirakawa 2001,
tr.5). Thị trường chứng khoán và thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ
với nhau. Thị trường chứng khoán tăng giá, một phần lãi đáng kể sẽ được
các nhà buôn chứng khoán chuyển thành tiền mặt rồi đầu tư vào BĐS. Ngược
lại, khi giá chứng khoán giảm, các nhà buôn chứng khoán sẽ thua lỗ,
khoản vốn đầu tư sẽ giảm. Khi đó, giá cổ phiếu BĐS cũng giảm theo và giá
đất sẽ trượt dốc.
Hai là, chính sách cho vay lỏng lẻo của ngân hàng. Sau khi Chính phủ
thực hiện cải cách khu vực ngân hàng bằng cách dỡ bỏ cơ chế quản lý lãi
suất và những rào cản cho vay phi ngân hàng, các ngân hàng bắt đầu
mởrộng các khoản cho vay mạo hiểm như cho vay tiêu dùng, cho các
doanh nghiệp (DN) xây dựng, BĐS vay. Khi các quy tắc điều hành và giám
sát chưa kịp thay đổi với điều kiện mới thì các khoản cho vay lỏng lẻo
của ngân hàng đã biến thành những khoản nợ xấu gây hậu quả nghiêm trọng.
Giải pháp
Hàng loạt DN BĐS ở Nhật đã rơi vào tình trạng phá sản. Để xử lý các
công ty BĐS ở Nhật Bản bị “đắp chiếu”, Chính phủ nước này đã đưa ra
chính sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo thanh khoản cho thị trường cũng
như giúp các DN BĐS thoát khỏi khủng hoảng. Giữa năm 1990, Ngân hàng
Trung ương Nhật Bản (BOJ) đã đưa ra mức lãi suất ngân hàng ở mức dưới 1%
để tạo điều kiện cho người dân vay tiền và từ đó khơi thông thị trường
nhà đất. Năm 1995, Bộ Tài chính Nhật Bản đã ban hành sắc lệnh tăng thuế
tiêu dùng từ 3% lên 5% và giảm 20% thuế thu nhập cá nhân nhằm kích thích
nền kinh tế. Bên cạnh đó, Chính phủ Nhật Bản còn yêu cầu công ty quản
lý nợ mua lại các khoản nợ xấu liên quan đến BĐS.

Theo số liệu của Cơ quan Dịch vụ tài chính, giai đoạn 2001 – 2006,
Chính phủ đã đánh giá chặt chẽ tài sản của các ngân hàng lớn nhằm giảm
đáng kể nợ xấu (từ tổng dư nợ 8,7% năm 2002, giảm xuống còn 1,4% năm
2008). Do đó, cạnh tranh cho vay cũng đã tăng lên, đặc biệt là trong khu
vực đô thị. Kết quả là chi phí cho vay nhà ở đã giảm, tạo tính thanh
khoản cho thị trường nhà đất.
Tuy nhiên, việc Chính phủ Nhật Bản “cứu” thị trường BĐS gặp phải một
số tồn tại, hạn chế. Đó là Chính phủ vẫn chưa tháo gỡ được khó khăn cho
các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ. Đặc biệt, từ năm 1998 đến nay, Nhật
Bản đã rơi vào tình trạng giảm phát, cùng với đó là vấn đề nợ công khiến
công cuộc phục hồi kinh tế càng trở nên khó khăn hơn.
Giải pháp của nước Mỹ
Quy mô và tính nghiêm trọng
Giá nhà ở Mỹ đã tăng liên tục trong thời gian từ 2000 - 2005. Chỉ
trong vòng 5 năm, lượng bán những căn nhà mới xây đã tăng 41,14% (từ
907.907 căn/tháng lên tới 1.283.000 căn/tháng). Tuy nhiên, từ quý
IV/2005, thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Năm 2006, trong khi giá
nhà, đất tại nhiều nước tăng cao thì thị trường BĐS ở Mỹ lại khá trầm
lắng. Số nhà mới xây trong tháng 2/2006 giảm tới 4% so với tháng 1, từ
882.000 căn, xuống còn 848.000 căn, đây là mức giảm mạnh nhất trong 6
năm.
Năm 2007, giá nhà và số lượng giao dịch trên thị trường tiếp tục
giảm, từ 1.283.000 căn, xuống còn 776.000 căn. Theo Tổ chức Các nhà Môi
giới BĐS Bắc Mỹ, số lượng giao dịch các căn nhà đang sử dụng là
4.910.000 căn. Từ tháng 8/2007 đến hết tháng 8/2008, trên 770.000 căn
nhà ở Mỹ bị ngân hàng siết nợ do các gia đình không đủ khả năng trả nợ
tiền vay mua nhà.
Nguyên nhân
Cũng tương tự như thị trường BĐS ở Nhật Bản những năm 1990, “bong
bóng” BĐS ở Mỹ bị “vỡ” do giá BĐS giảm đột ngột, làm cho những người nắm
giữ, đầu cơ BĐS bị giảm lợi nhuận và phải đối mặt với các khoản nợ ngân
hàng. Không thể bán được sản phẩm BĐS đang nắm giữ cùng với các khoản
nợ và lãi vay ngân hàng chưa thanh toán được, các nhà đầu tư phải tuyên
bố phá sản.
Cho vay thế chấp nhà đất dưới chuẩn của hệ thống ngân hàng. Tức là
hình thức thế chấp nhà đất trở thành một loại hình kinh doanh đầy lợi
nhuận không chỉ với ngân hàng cho vay mà còn với cả dân đầu cơ địa ốc ở
Mỹ. Một điều đặc biệt là hầu hết các ngân hàng, tổ chức tín dụng ở Mỹ
cho vay dưới hình thức này đều chấp nhận đảm bảo bằng tài sản hình thành
từ vốn vay. Như vậy, nguy cơ rủi ro là rất cao do đối tượng của nó là
nhà đất - vốn thường xuyên rơi vào chu kỳ đóng băng.
Các nhà đầu tư đã vay tiền từ các ngân hàng và đầu tư ồ ạt vào nhà
đất với hy vọng sau đó bán đi kiếm lời. Cụ thể, giai đoạn 2004 - 2006,
cho vay thế chấp dưới chuẩn chiếm khoảng 21% tổng các khoản vay thế
chấp, tăng so với mức 9% giai đoạn 1996 - 2004, trong đó chỉ tính riêng
năm 2006 tổng giá trị các khoản vay thế chấp dưới chuẩn lên đến 600 tỷ
USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ. Trong khoảng thời gian
này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng. Người mua nhà chỉ cần trả ngay
khoảng 20% giá trị căn nhà (Demyanuk/ Hemert 2008, tr.6), còn lại sẽ trả
góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn.
Giải pháp
Để xử lý khủng hoảng BĐS, Chính phủ Mỹ đã có những chính sách hỗ trợ
như tung ra các gói kích thích kinh tế và chính sách tiền tệ.
Thứ nhất, gói kích thích kinh tế. Năm 2008, Chính phủ Mỹ đã
phân bổ hơn 900 tỷ USD cho các khoản vay đặc biệt và giải cứu liên quan
đến “bong bóng” nhà ở Mỹ. Trong đó, hơn phân nửa hỗ trợ cho hai công ty
thế chấp của Chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac và Cơ quan quản lý
Nhà Liên bang. Cũng trong năm 2008, Chương trình Giải cứu Tài sản xấu đã
ra đời. Kinh phí của chương trình được cập nhật đến ngày 12/10/2012 như
sau:

Cụ thể hơn, gói hỗ trợ của Chính phủ đề nghị mức vay mới với lãi
suất chỉ 4%, nới thời hạn vay lên 40 năm và ân hạn thêm cho các khoản
vay quá hạn chưa trả được. Đây là giải pháp nhằm tạo cầu cho thị trường
nhà đất. Những người vay được phân loại làm 2 hạng: có tiền sử tín dụng
tốt và xấu. Với những người có tiền sử tín dụng tốt, quy định yêu cầu họ
phải đang ở trong căn nhà mà họ định tái cấu trúc khoản vay, có khoản
nợ ít hơn 729.750 USD, phải chứng minh được là mình đang gặp khó khăn
tài chính và chương trình có thời hạn đăng ký. Với những người có "tiền
sử" tín dụng rủi ro, các điều kiện cũng tương tự nhưng kèm theo quy định
là sau 5 năm, lãi suất với các khoản vay mới sẽ tăng nhưng không cao
hơn lãi suất thị trường ở thời điểm đó. Những nhà đầu tư BĐS muốn mua
căn nhà thứ hai và những ai có khoản nợ trên 729.750 USD đều không được
tham gia chương trình này.
Thứ hai, chính sách nới lỏng tiền tệ. Nhằm ứng phó với cuộc
khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED)
đã thực thi chính sách lãi suất gần bằng 0%. Mục tiêu của FED hướng tới
là cam kết giữ lãi suất ngắn hạn ở mức gần 0% kéo dài đến năm 2015 để
kích thích cho vay, cứu các DN và nền kinh tế. Tiếp đó, để chấn hưng
kinh tế, FED tiếp tục can thiệp vào thị trường tài chính tiền tệ bằng 3
gói nới lỏng định lượng (QE) lần lượt vào các năm 2008, 2010, 2012. Đây
là các gói cứu trợ mà FED đã đưa ra để giải cứu thị trường tài chính của
Mỹ trong bối cảnh thất nghiệp tăng cao, tăng trưởng GDP đạt thấp.
Như vậy, sau hàng loạt những biện pháp của Chính phủ và của FED nhằm
xử lý khủng hoảng BĐS, thị trường BĐS Mỹ đã có dấu hiệu phục hồi. 2013
là năm chứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu hiệu phục hồi với tốc độ
mạnh mẽ hơn. Chỉ số tổng hợp về giá nhà của S&P/Case-Shiller công bố
ngày 25/6/2013 cho thấy giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ đã tăng hơn 2,5%
trong tháng 4 so với tháng 3 và là mức tăng hàng tháng cao nhất kể từ
năm 2000. Giá nhà ở tất cả các thành phố, trừ Detroit, đã tăng lên trong
tháng thứ tư liên tiếp, trong đó 12 thành phố có mức tăng tới hai con
số, nhất là những nơi như San Francisco, Las Vegas, Phoenix và Atlanta,
với các mức tăng trên 20%...
Bài học cho Việt Nam
Bài học đáng để Việt Nam học hỏi là vấn đề củng cố niềm tin của chủ
đầu tư, cơ quan nhà nước đối với người tiêu dùng. Trong giai đoạn phát
triển, nguyên nhân khiến cho “bong bóng” càng phình to hơn chính là Nhật
Bản quá tự tin vào sự hưng thịnh của nền kinh tế và họ luôn tin rằng
giá đất sẽ không bao giờ giảm.
Tuy nhiên, khi “bong bóng vỡ", sau một thời gian dài mà thị trường
vẫn không thể hồi phục trở lại, người dân đã mất niềm tin vào thị
trường, vào nền kinh tế. Chính vì thế, BOJ đã phải đưa ra chính sách lãi
suất thấp với mong muốn giúp các các DN dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để
mở rộng kinh doanh. Tuy nhiên, lãi suất thấp đã khiến người dân Nhật Bản
chuộng nắm giữ tiền mặt nhiều hơn là đầu tư vào nhà đất. Hệ quả là ngân
hàng thiếu tiền mặt và thị trường nhà đất vẫn không thể cải thiện.
Trường hợp của Mỹ cho thấy, Chính phủ cần can thiệp sớm khi thị
trường xuất hiện những dấu hiệu bất ổn, càng để lâu, tổn thất sẽ càng
nghiêm trọng và chi phí để xử lý sẽ càng lớn.
Bài học thứ hai Việt Nam nên học hỏi từ nước Mỹ khi đưa ra các giải
pháp xử lý khủng hoảng BĐS là đi từ nguyên nhân của vấn đề BĐS để tìm ra
giải pháp hiệu quả. Nguyên nhân của khủng hoảng BĐS ở Mỹ bắt nguồn từ
việc các ngân hàng cho vay dưới chuẩn. Tức là cho cả những người có tiền
sử tín dụng xấu, thậm chí là những người không có việc làm vay. Chính
vì vậy, Mỹ đã đưa ra các giải pháp kích thích kinh tế nhằm tạo ra việc
làm, tạo ra thu nhập, giúp người dân có khả năng trả nợ và tăng mức
doanh số bán nhà, giảm lượng hàng tồn kho, từ đó, khơi thông thị trường
BĐS.
Một bài học nữa được rút ra từ công cuộc xử lý khủng hoảng BĐS ở Mỹ
đó là công khai minh bạch các gói cứu trợ của Chính phủ. Các dự án trong
gói kích thích kinh tế ở Mỹ đều rất cụ thể và mọi người dân có thể theo
dõi tiền ngân sách đã được giải ngân ra sao qua nhiều kênh, mà trước
hết là trang mạng công khai của chính quyền http://www.recovery.gov,
trong đó liệt kê chi tiết tiền chi cho các dự án ở từng bang và cả ở quy
mô liên bang. Việc làm này giúp tạo niềm tin của người dân vào Chính
phủ, và điều này là vô cùng quan trọng, kích thích nền kinh tế.
Có thể coi kinh nghiệm giải quyết tình trạng "bong bóng" BĐS của hai
nền kinh tế hàng đầu thế giới Mỹ và Nhật Bản là bài học lớn đối với
nhiều thị trường BĐS trên thế giới, và Việt Nam cũng không phải ngoại
lệ.
Theo TCTC |